Ликвидность квартиры: от чего зависит и как её оценить

Любую квартиру можно продать быстро — если снизить цену. Ликвидной называют ту, которую можно продать в разумный срок без заметной скидки к рынку. Поэтому ликвидность — это всегда два параметра вместе: срок продажи и цена.

Что такое ликвидность

Точка отсчёта — рыночная стоимость. Закон об оценочной деятельности определяет её как наиболее вероятную цену, по которой объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и располагают всей необходимой информацией (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Чем ликвиднее квартира, тем ближе реальная цена сделки к рыночной и тем короче срок продажи.

Как оценщик определяет рыночную стоимость и почему отчёт может не принять банк — в статье об отчёте об оценке квартиры.

Расположение

• Транспорт. Пешая доступность метро, МЦД или станции электрички — один из главных факторов спроса.
• Район и окружение. Школы, поликлиники, магазины, парки. Промзоны, свалки, шумные магистрали под окнами снижают спрос.
• Для Подмосковья — удалённость от МКАД и качество транспортной связи с Москвой.

Дом

• Тип и возраст дома. Монолитные и кирпичные дома обычно востребованнее старых панельных. Дома с высоким износом покупают осторожнее.
• Аварийность и снос. Если дом признан аварийным или включён в программу реновации, круг покупателей меняется; подробнее — в статьях об аварийном доме и о реновации в Москве.
• Перекрытия. Деревянные перекрытия заметно сужают спрос.
• Статус помещения. Апартаменты юридически нежилые, и для части покупателей это существенный минус; разбор — в статье об апартаментах и квартире.

Квартира

• Площадь и количество комнат. Небольшие одно- и двухкомнатные квартиры покупают чаще всего; очень большие квартиры продаются дольше.
• Этаж. Первый и последний этажи многие покупатели исключают из поиска.
• Планировка. Изолированные комнаты, нормальная кухня, совмещённые или раздельные санузлы — важны для покупателя. Неузаконенная перепланировка — минус и для продажи, и для ипотеки покупателя; как её узаконить — в отдельной статье.
• Состояние. Ремонт не всегда окупается в цене, но квартира в плохом состоянии продаётся дольше.

Юридическая чистота

Документы влияют на ликвидность не меньше, чем стены. Покупатель и его банк смотрят на:

• Доли и собственников. Доля в квартире — наименее ликвидный вариант: продать её постороннему можно только с соблюдением преимущественного права совладельцев. Подробнее — в статьях о продаже доли и о выделе доли в натуре.
• Детей-собственников. Для продажи нужно разрешение опеки — это удлиняет сделку.
• Обременения. Залог, арест, запрет регистрационных действий, рента. Как проверить — в статье об обременениях в ЕГРН.
• Зарегистрированных жильцов. Люди, которые сохраняют право пользования квартирой после продажи, резко снижают спрос.
• Историю перехода права. Частые перепродажи, наследство без оформленных прав всех наследников, недавнее дарение — повод для дополнительной проверки покупателем.

Как оценить ликвидность своей квартиры

1. Найдите на площадках объявлений похожие квартиры в вашем доме и районе и посмотрите, сколько времени они висят и как меняется цена.
2. Сравните цену предложения с ценами реальных сделок, если такие данные доступны.
3. Закажите свежую выписку из ЕГРН и проверьте, нет ли обременений и ошибок в характеристиках.
4. Честно отметьте минусы из списков выше: этаж, дом, перепланировка, доли, жильцы.
5. При необходимости закажите отчёт об оценке у оценщика.

Мы как кредитный брокер смотрим на ликвидность с другой стороны: для кредитора это ключевая характеристика квартиры как предмета залога. Какие квартиры принимают в залог — на странице кредит под залог квартиры, а примерный расчёт можно сделать в калькуляторе.

Коротко

• Ликвидность — это способность продать квартиру быстро и без заметной скидки к рыночной цене.
• На неё влияют расположение и транспорт, тип и состояние дома, площадь, этаж и планировка квартиры.
• Не меньше влияет юридическая чистота: доли, дети-собственники, обременения, зарегистрированные жильцы, неузаконенная перепланировка.
• Оценить ликвидность можно по срокам продажи похожих квартир, выписке из ЕГРН и отчёту оценщика.