Выдел доли в натуре: когда суд разделит квартиру или дом, а когда нет

Доля в праве собственности — это не комната и не угол участка, а часть права на весь объект. Пока объект общий, распоряжаться им целиком, сдавать, перестраивать или закладывать без других совладельцев нельзя. Выдел доли в натуре превращает абстрактную долю в конкретный отдельный объект: свою квартиру, свою часть дома, свой участок.

Звучит просто, но на практике выдел удаётся далеко не всегда. Разберём, от чего это зависит.

Что такое выдел доли в натуре

Важно различать два понятия:

• Раздел — общая собственность прекращается для всех: каждый совладелец получает свой отдельный объект.
• Выдел — выходит один совладелец, он получает свою часть в собственность, а остальные остаются в долевой собственности на то, что осталось.

После выдела у выделившегося собственника появляется самостоятельный объект со своим кадастровым номером, который можно продать, подарить или заложить без согласования с бывшими совладельцами.

Соглашение или суд

Если совладельцы договорились, они оформляют соглашение о разделе или выделе, заказывают кадастровые работы и регистрируют образованные объекты в Росреестре. Если нет — вопрос решает суд. В суде почти всегда назначают строительно-техническую экспертизу: она отвечает, можно ли технически разделить объект и какие работы для этого нужны.

Когда выдел невозможен

Что считать несоразмерным ущербом, объяснил Пленум Верховного суда и Высшего арбитражного суда в пункте 35 постановления от 01.07.1996 № 6/8: это невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности.

Проще говоря, суд откажет в выделе, если после раздела ни одна из частей не будет нормально пригодна для жизни или если для раздела придётся ломать несущие конструкции.

Квартира и дом: на что смотрит суд

Квартира в многоквартирном доме. Чтобы выделить долю в натуре, из одной квартиры нужно сделать две самостоятельные — каждая с отдельным входом, своей кухней и санузлом. В обычной квартире это, как правило, технически невозможно или требует перепланировки, на которую нужно согласование. Поэтому суды выделяют доли в квартирах редко: как правило, это большие квартиры, планировка которых позволяет получить две изолированные части. В остальных случаях совладельцы определяют порядок пользования либо один выкупает долю другого.

Жилой дом. С домом шансов больше: его можно разделить на изолированные части с отдельными входами, а при необходимости — на блоки. Суд оценивает заключение эксперта: соответствует ли выделяемая часть размеру доли, какие переоборудования нужны, кто их оплачивает. Если выделяемая часть не соответствует доле точно, разница компенсируется деньгами.

Компенсация вместо выдела и незначительная доля

Все три условия должны выполняться одновременно. Существенный интерес суд оценивает по обстоятельствам: Пленум в пункте 36 того же постановления называет, например, нуждаемость в использовании имущества с учётом возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей.

Получив компенсацию, собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252).

Порядок пользования — если делить нельзя

Порядок пользования — не выдел. Собственность остаётся общей, суд лишь определяет, кто какой комнатой или частью участка пользуется. Пленум в пункте 37 постановления № 6/8 разъяснил: невозможность раздела не исключает права требовать определения порядка пользования, а суд учитывает фактически сложившийся порядок и реальную возможность совместного пользования.

Выдел доли в земельном участке

Главное ограничение для земли — предельные размеры. По пункту 1 статьи 11.9 Земельного кодекса минимальный и максимальный размер участка определяет градостроительный регламент территории. Если выделяемый участок получится меньше минимума для его вида разрешённого использования, выдел невозможен. Кроме того, по пункту 6 той же статьи образование участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и невозможности размещения объектов.

Для выдела нужны кадастровые работы: кадастровый инженер готовит межевой план. Как это устроено и почему без границ участок сейчас не продать и не заложить — в статье о межевании участка.

Выдел доли и залог

Мы как кредитный брокер видим эту тему с практической стороны. Выделенная квартира, часть дома или отдельный участок — полноценный объект, который банки и другие кредиторы принимают в залог охотнее и на лучших условиях, чем долю в праве. Но выдел через суд с экспертизой может занять долгое время. Если деньги нужны раньше, иногда можно получить кредит под залог самой доли — подробнее на странице кредит под залог доли. Для дома с участком — на странице кредит под залог дома, для выделенного земельного участка — на странице кредит под залог участка.

Коротко

• Любой совладелец вправе требовать выдела своей доли; если договориться не удалось — через суд (пункты 2 и 3 статьи 252 ГК РФ).
• Суд откажет в выделе, если он запрещён законом или причинит несоразмерный ущерб имуществу; тогда выделяющийся собственник вправе получить стоимость своей доли.
• Квартиру в многоквартирном доме разделить в натуре удаётся редко: нужны две изолированные части с отдельными входами, кухнями и санузлами.
• Незначительную долю суд может выкупить у собственника и без его согласия — если доля не выделяется реально и у него нет существенного интереса в пользовании (пункт 4 статьи 252).
• Если делить нельзя, суд может определить порядок пользования (статья 247 ГК РФ).
• Участок выделяют с межеванием; выделяемая часть не может быть меньше минимального размера по градостроительному регламенту (статьи 11.5 и 11.9 ЗК РФ).