Главная / Кредит под залог / Квартира родственника
Кредит под залог квартиры, оформленной на другого человека
Деньги нужны вам, а недвижимость записана на мать, супруга, взрослого ребёнка или друга. Так можно: закон прямо разрешает залогодателю быть третьим лицом. Заёмщиком остаётесь вы, собственник рискует только самим объектом и личным имуществом по кредиту не отвечает.
- Залогодателем может быть не заёмщик — п. 1 ст. 335 ГК РФ
- Собственник отвечает только предметом залога
- До 70% от стоимости квартиры, от 17% годовых в банке
- Комиссия от 3% и только по факту выдачи
Бесплатно разберём вашу ситуацию
Перезвоним в течение нескольких минут в рабочее время.
Когда закладывают чужую недвижимость
Это не экзотика и не обходной приём. Так устроена значительная часть залоговых сделок, и причины обычно бытовые.
Квартира записана на родителей. Жильё приватизировано или куплено давно, собственник — мать или отец, а деньги нужны взрослому ребёнку: на бизнес, на лечение, на закрытие долгов. Родитель становится залогодателем, заёмщиком остаётся ребёнок.
Собственник в возрасте. Если на момент полного погашения кредита заёмщику больше 75 лет, программа обычно не проходит. Решение — разделить роли: пожилой собственник выступает залогодателем, а заёмщиком становится молодой родственник с доходом.
Недвижимость у супруга. Объект оформлен на мужа или жену, а кредит оформляется на второго. Здесь почти всегда добавляется вопрос согласия — о нём ниже отдельный раздел.
Своей недвижимости у заёмщика нет. Есть человек, который готов помочь имуществом, но не готов брать на себя кредит и отвечать всем, что у него есть. Роль залогодателя — как раз про это: ответственность ограничена объектом.
Что говорит закон
Норма прямая и короткая: «Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо» — пункт 1 статьи 335 Гражданского кодекса. Разрешения кредитора на саму конструкцию не требуется, требуется его согласие на конкретную сделку и на конкретный объект.
Там же, во втором абзаце: к отношениям между залогодателем, должником и кредитором применяются правила статей 364–367 Гражданского кодекса — то есть правила о поручительстве, если стороны не договорились об ином.
Из этой отсылки следует и право собственника возражать против требований кредитора, и переход к нему прав кредитора, если долг закрыт за счёт его имущества, и основания, по которым залог прекращается. Разбор этих норм с цитатами, позициями Конституционного и Верховного Судов и сводной таблицей трёх ролей — в отдельном материале: созаёмщик, поручитель и залогодатель — три разных риска.
Чем рискует собственник, а чем заёмщик
Главное различие, ради которого эту конструкцию и выбирают.
| Роль | Чем отвечает | Платит ли по графику |
|---|---|---|
| Заёмщик | Всем своим имуществом как должник по кредитному договору | Да, это его обязательство |
| Залогодатель — третье лицо | Только переданным в залог объектом. Личным имуществом по кредиту не отвечает | Нет, он не должник по кредиту |
| Поручитель | Всем своим имуществом, хотя ничего в залог не передаёт | Да, если не платит заёмщик |
| Созаёмщик | Всем своим имуществом наравне с заёмщиком | Да, кредитор вправе требовать с него всю сумму сразу |
Ограничение ответственности объектом — не смягчение риска, а его точное описание: при длительном неисполнении обязательств кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога, и собственник теряет саму квартиру. Поэтому решение принимают оба, и платёж мы считаем до сделки, а не после.
Кого проверяет кредитор и кто вообще берёт такие сделки
Работают все три канала
Схему с залогодателем — третьим лицом берут и банки-партнёры, и кредитные кооперативы, и частные инвесторы (если заём берётся на цели бизнеса). Ставки те же, что по обычной залоговой сделке: банк от 17% годовых, КПК от 28,9% годовых, частный инвестор от 3% в месяц.
Чью историю смотрят — зависит от кредитора
Единого правила нет. Одни оценивают только заёмщика, другие проверяют и собственника. То же с требованиями к возрасту залогодателя. Это выясняется на этапе подбора, до подачи заявки, и мы говорим об этом сразу, а не после отказа.
Объект решает так же, как обычно
То, что собственник не заёмщик, требований к недвижимости не меняет: стоимость от 3 млн рублей, право в ЕГРН, ликвидность. Доля от стоимости — квартира до 70%, дом до 50%, участок до 30%, доля в квартире до 25%.
Посчитать сумму по стоимости объекта можно заранее: калькулятор кредита под залог.
Что понадобится от вас и что от собственника
| От заёмщика | От собственника объекта |
|---|---|
| Паспорт, СНИЛС | Паспорт, СНИЛС |
| Гражданство РФ, возраст 18–75 лет на момент погашения кредита | Дееспособность, отсутствие опеки и попечительства. Требования к возрасту зависят от кредитора |
| Подтверждение дохода — не обязательно, но расширяет выбор программ и снижает ставку | Выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на объект |
| Сведения о действующих кредитах и просрочках, если они есть | Нотариальное согласие супруга, если объект приобретён в браке |
| Готовность платить по графику: обязательство ваше | Личное присутствие на подписании — обязательно |
Отдельные кредиторы запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — чаще по пожилым собственникам. Это требование кредитора, а не наше, и мы предупреждаем о нём до начала сбора документов.
Согласие супруга собственника
На сделку по распоряжению недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга — пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса. Ипотека регистрируется в ЕГРН, значит правило работает.
Квартира куплена в браке. Даже если в ЕГРН записан один супруг, имущество считается совместным. Без нотариального согласия второго сделка не пройдёт. У нас была сорвавшаяся по этой причине сделка: согласия супруги не было и получить его было невозможно.
Квартира получена в дар или по наследству. Такое имущество личное, согласие обычно не требуется. Но если объект подарен недавно и даритель в нём прописан, кредитор может потребовать его нотариальное заявление о согласии на залог — такой случай в нашей практике тоже был, и сделка на нём остановилась.
Брачный договор. Если режим имущества изменён договором, порядок другой — смотрим сам договор. Как это устроено, разобрано в материале про брачный договор на квартиру.
Прописанные в квартире люди. Залогу они не мешают, но на оценку объекта кредитором влияют. Подробности — в материале про прописку в заложенной квартире и согласие супруга.
Как проходит сделка
Отличие от обычной залоговой сделки одно, но принципиальное: на всех ключевых этапах участвуют оба — и заёмщик, и собственник.
Разбор
Выясняем, на кого оформлен объект, в браке ли он приобретён, кто ещё имеет на него права, и какая ситуация у будущего заёмщика. Бесплатно.
Подбор кредитора
Подбираем того, кто работает с залогодателем — третьим лицом и чьи требования к собственнику выполнимы в вашем случае.
Документы и оценка
Собираем документы с обеих сторон, при необходимости — нотариальное согласие супруга. Оценщик определяет стоимость объекта.
Подписание
Собственник присутствует лично — это обязательное условие. Он подписывает договор залога, заёмщик — кредитный договор.
Регистрация и выдача
Ипотека регистрируется в ЕГРН, кредитор выдаёт деньги заёмщику. Комиссия от 3% оплачивается после выдачи.
Про личное присутствие стоит сказать отдельно, потому что именно на этом сделки и разваливаются. Был случай: на подписании клиентка сказала, что берёт деньги не для себя, а для сына. Банк потребовал, чтобы сын участвовал в сделке, тот участвовать не захотел — сделка сорвалась. Поэтому роли распределяем до начала работы, а не в банке.
Когда не получится
Собственник не готов или сомневается. Это его квартира и его риск: при неисполнении обязательств взыскание обращается на объект. Уговаривать мы не будем и не станем помогать уговаривать.
Среди собственников есть несовершеннолетние или использован материнский капитал с выделением долей детям. Такие объекты кредиторы не берут. Почему именно — в материале про маткапитал и детские доли.
В квартире есть отказавшиеся от приватизации: их нельзя выписать даже после продажи с торгов, и кредиторы такие объекты обходят. Разбор — в материале про отказ от приватизации.
Собственника «ведут» по телефону, и решение принимает не он. Таких клиентов мы разворачиваем сами и рекомендуем обратиться в полицию. Как устроен обман — в материале про предоплату за одобрение кредита.
Разберём вашу ситуацию бесплатно
Оставьте телефон. Выясним, на кого оформлен объект и что потребуется от собственника, подберём кредитора, который работает с залогодателем — третьим лицом, и назовём условия целиком. Без обязательств и без предоплаты: комиссия от 3% оплачивается только после того, как вы получили деньги.
Бесплатно разберём вашу ситуацию
Перезвоним в течение нескольких минут в рабочее время.
Частые вопросы
Да. Пункт 1 статьи 335 Гражданского кодекса прямо допускает, что залогодателем выступает третье лицо. Заёмщиком остаётесь вы, собственник передаёт в залог свой объект и подписывает договор залога. Нужно его согласие и его личное участие в сделке.
Нет. Залогодатель — третье лицо отвечает только переданным в залог объектом, личным имуществом по кредиту он не отвечает. Этим он отличается от поручителя, который отвечает всем, что у него есть, и от созаёмщика, с которого кредитор вправе потребовать всю сумму. Но объект он потерять может — при длительном неисполнении обязательств взыскание обращается на предмет залога.
Зависит от кредитора: одни оценивают только заёмщика, другие смотрят и собственника. Единого правила нет, это выясняется на этапе подбора программы — до подачи заявки.
Как правило да, и это одна из самых частых причин разделить роли: ограничение по возрасту относится к заёмщику, а не к залогодателю. Конкретные требования к возрасту собственника у каждого кредитора свои, поэтому программу подбираем под ситуацию. Отдельные кредиторы по пожилым собственникам запрашивают справки из диспансеров.
Если объект приобретён в браке — да, нотариально удостоверенное, по пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса. Если получен в дар или по наследству, имущество личное и согласие обычно не требуется. При недавнем дарении кредитор может дополнительно запросить заявление дарителя, особенно если он прописан в квартире.
Нет. Личное присутствие собственника на подписании обязательно. Это требование мы называем сразу, чтобы сделка не остановилась на последнем шаге.
Объёмом ответственности. Созаёмщик — такой же должник, кредитор вправе потребовать с него всю сумму. Поручитель отвечает всем своим имуществом. Залогодатель — третье лицо отвечает только объектом. Подробный разбор с нормами и позициями судов — в материале созаёмщик, поручитель и залогодатель.
К нему переходят права кредитора по обязательству в объёме исполненного — это следует из отсылки к правилам о поручительстве в пункте 1 статьи 335 Гражданского кодекса. Проще говоря, долг перед банком превращается в долг перед ним. Механика разобрана в отдельном материале.
Нет. Разбор ситуации и подбор кредитора бесплатны, комиссия от 3% оплачивается только после того, как вы получили деньги. Если в этой сфере у вас просят денег вперёд — это повод насторожиться.
Объект ваш собственный. Обычный порядок: кредит под залог квартиры, дома, участка, доли.
Подтвердить доход нечем. Кредит под залог без подтверждения дохода.
Есть открытые просрочки или долги у приставов. Кредит под залог с открытыми просрочками, при долгах у судебных приставов.
Объект уже в залоге. Перезалог недвижимости. Все программы — в разделе кредит под залог.
Под редакцией. Материал подготовлен специалистами ООО «Кредит Консалтинг» под редакцией генерального директора Андреевой Вероники Николаевны. Компания оказывает помощь в получении кредита с 2005 года. Актуальность информации. Информация на странице обновлена . Условия банков, кредитных кооперативов, МКК и частных инвесторов меняются; точные параметры подтверждаем при разборе вашей ситуации.
Правовая информация. ООО «Кредит Консалтинг» не является кредитной организацией и не выдаёт кредиты или займы; оказывает услуги финансового консультирования и подбора программ (ОКВЭД 66.19). Компания не оказывает юридических услуг: ссылки на нормы права приведены справочно и не являются юридической консультацией. Решение о выдаче, сумме, ставке и сроке принимает банк, КПК или иной кредитор, имеющий право предоставлять такие займы; требования к заёмщику и к залогодателю — третьему лицу у каждого кредитора свои. Указанные параметры являются ориентировочными и не являются публичной офертой (ст. 435, 437 ГК РФ). Кредит или заём под залог недвижимости связан с риском утраты заложенного имущества: при длительном неисполнении обязательств кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если залогодателем выступает третье лицо, риск утраты объекта несёт его собственник. ИНН 7723776013 · ОГРН 1107746891339 · Москва, ул. Кировоградская, 22Г.