Брачный договор на квартиру: что в нём можно, а что суд не примет

Брачный договор в России до сих пор воспринимают либо как признак недоверия, либо как универсальный щит: «перепишем всё на жену — и никакие кредиторы не страшны». И то и другое мимо. Это довольно узкий инструмент с чёткими границами, и знать их полезно до подписания, а не после.

Что такое брачный договор и когда его заключают

Обратите внимание на слово «имущественные» — оно задаёт всю рамку. За её пределами договор не работает.

То есть «поздно, мы уже десять лет женаты» — неверно. Заключить его можно в любой момент брака. А вот договор, подписанный до свадьбы, до самой регистрации брака не действует: пара разошлась до ЗАГСа — договор так и не вступил в силу.

Что в нём можно

Практически это означает, что можно:

• сделать конкретную квартиру личной собственностью одного из супругов — в том числе купленную в браке;
• установить режим раздельной собственности на всё имущество или только на недвижимость;
• договориться, кому что достаётся при разводе;
• распределить, кто какие расходы несёт и как участвует в доходах;
• указать будущее имущество — то, которого ещё нет.

Пункт 2 статьи 42 СК РФ позволяет ограничивать эти права сроками или ставить их в зависимость от наступления или ненаступления определённых условий. То есть конструкции вида «квартира остаётся за супругой, если брак продлится более пяти лет» законом допускаются.

Основание для всего этого — статья 256 ГК РФ: имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим.

Что в нём нельзя

Запреты жёсткие, и это самое частое место ошибок при самостоятельном составлении.

Из этого следует конкретный список того, чего в договоре быть не может:

• с кем останутся дети после развода;
• размер и порядок уплаты алиментов на детей;
• порядок общения с ребёнком;
• обязанности личного характера — кто моет посуду, кто хранит верность;
• запрет обращаться в суд;
• лишение нетрудоспособного нуждающегося супруга права на содержание.

И это не «суд посмотрит и, может, не примет». Условия, нарушающие требования пункта 3 статьи 42 СК РФ, ничтожны — прямо сказано в пункте 2 статьи 44 СК РФ. Они не действуют с самого начала, независимо от того, оспаривал их кто-нибудь или нет.

Вопросы по детям решаются отдельным соглашением — об алиментах или о месте жительства ребёнка, и это совсем другие документы.

Форма, изменение и расторжение

Три следствия:

Нотариус обязателен. Договор в простой письменной форме юридической силы не имеет, сколько бы подписей на нём ни стояло.

Передумать в одиночку нельзя. Изменение и расторжение — только по соглашению обоих и снова у нотариуса. Не согласен второй супруг — остаётся суд.

После развода договор в основном прекращается. По пункту 3 статьи 43 СК РФ его действие прекращается с момента прекращения брака — за исключением тех обязательств, которые им предусмотрены на период после прекращения брака. Поэтому условия «после развода» нужно формулировать прямо.

Ещё одно уточнение, которое часто путают: брачный договор в Росреестре не регистрируется. Регистрируется право на конкретный объект. Если договором меняется режим собственности на квартиру, нотариус, удостоверивший договор, сам направляет заявление в Росреестр — по статье 55 Основ законодательства о нотариате он обязан сделать это в электронной форме незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня. И регистрация по нотариальным электронным документам проходит за один рабочий день.

Главное: брачный договор и кредиторы

Вот та норма, ради которой стоило дочитать до середины. Для нас она ключевая, потому что мы видим последствия её незнания постоянно.

Прочитайте эту фразу ещё раз: «отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора». То есть кредитор, которого не уведомили, просто не замечает договора. Для него имущество делится так, как если бы никакого брачного договора не существовало.

Схема «набрал кредитов, потом переписал всё на жену брачным договором» на этой норме и ломается. Причём ломается она не в момент подписания, а тогда, когда становится по-настоящему больно, — при взыскании.

Вывод практический: заключили или изменили брачный договор, а у вас есть действующие кредиты, займы или поручительства — уведомляйте кредиторов письменно и сохраняйте подтверждение отправки. Это защищает вас же.

Банкротство

Вторая история, где на брачный договор рассчитывают зря.

В пунктах 8 и 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48 разъяснено, что при отсутствии соглашения или судебного раздела действует презумпция равенства долей супругов, а финансовый управляющий и кредиторы вправе оспорить внесудебное соглашение о разделе общего имущества. И эти разъяснения применяются также к изменению режима имущества супругов брачным договором.

Проще говоря: брачный договор, заключённый незадолго до банкротства и явно ухудшающий положение кредиторов, оспаривается вместе со всем остальным. Автоматической защиты он не даёт.

Как его оспаривают

Два разных пути.

По общим основаниям недействительности сделок. Пункт 1 статьи 44 СК РФ отсылает к Гражданскому кодексу: обман, заблуждение, состояние, в котором человек не понимал своих действий, и так далее.

По специальному основанию «крайне неблагоприятное положение». Пункт 2 статьи 44 СК РФ: суд может признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение.

Это и есть причина не делать договоры в духе «всё имущество одному, второму ничего». Такой договор живёт ровно до первого иска. Разумный брачный договор распределяет имущество — пусть и неравно, но объяснимо.

Брачный договор и залог квартиры

Теперь из нашей практики — что реально происходит на сделке.

Согласие супруга остаётся обязательным, пока режим общий. По пункту 3 статьи 35 СК РФ для совершения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Срок для требования о признании сделки недействительной — один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о её совершении. Подробнее — в статье про прописку и согласие супруга.

Брачный договор может заменить согласие — но его придётся показать. Если договором установлен раздельный режим и квартира является личной собственностью залогодателя, нотариальное согласие второго супруга не требуется. Но кредитор захочет увидеть сам договор: нотариальный оригинал или его копию. Публичного реестра брачных договоров, где кредитор мог бы всё проверить сам, нам неизвестно — поэтому документ приносят.

Свежий брачный договор вызывает вопросы. Договор, заключённый за месяц до обращения за кредитом и делающий квартиру личной собственностью одного из супругов, залоговая служба читает внимательно. Это не отказ, но повод объяснить ситуацию.

Кредитор — тот самый «кредитор» из статьи 46 СК. Если вы берёте кредит под залог и у вас уже есть брачный договор, сообщите о нём сразу. И наоборот: заключаете договор при действующих обязательствах — уведомляйте.

Смежная тема — что происходит с жильём и кредитом при разводе: развод и заложенная квартира. Условия по объекту — кредит под залог квартиры.

Коротко

• Брачный договор регулирует только имущественные отношения и заключается в любой момент брака, а подписанный до свадьбы вступает в силу со дня регистрации брака.
• Им можно менять режим собственности на любое имущество, включая будущее, и определять, кому что достанется при разводе.
• Условия о детях, алиментах на них, личных отношениях и ограничении права на суд ничтожны в силу пункта 2 статьи 44 СК РФ.
• Форма строго нотариальная; изменение и расторжение — тоже нотариально, односторонний отказ не допускается.
• В Росреестре регистрируется не договор, а право на объект; заявление направляет нотариус.
• Не уведомили кредитора о заключении, изменении или расторжении договора — отвечаете по обязательствам так, как будто договора нет (статья 46 СК РФ).
• В банкротстве изменение режима имущества брачным договором оспаривается наравне с внесудебным разделом.
• Условия, ставящие супруга в крайне неблагоприятное положение, — самостоятельное основание для признания договора недействительным.