Продажа доли в квартире: преимущественное право, нотариус и сроки

Доля в квартире — самый неудобный вид собственности. Жить в ней часто невозможно, сдать сложно, а продать постороннему человеку — почти всегда значит продать заметно дешевле, чем стоит соответствующая часть квартиры. Но и такую продажу закон обставляет правилами, которые нельзя пропустить.

Разберём их по порядку.

Преимущественное право покупки

Из этой нормы следуют три вещи, которые часто понимают неверно:

• Согласие других собственников на продажу не требуется. Требуется предложить им купить долю первыми.
• Предлагать нужно на тех же условиях, на которых вы собираетесь продать постороннему. Предложить соседу по квартире долю за пять миллионов, а постороннему продать за три нельзя.
• Преимущественное право действует только при продаже постороннему. Если вы продаёте долю одному из совладельцев, извещать остальных не нужно.

Уступить своё преимущественное право другому человеку совладелец не может (пункт 4 статьи 250).

Как известить других собственников

На практике есть два способа:

• Через нотариуса. Нотариус направляет заявление совладельцам и выдаёт свидетельство о том, что оно передано. Для сделки это самый надёжный вариант: нотариус, который потом будет удостоверять договор, примет такое свидетельство без вопросов.
• Нотариальный отказ совладельца. Если сосед по квартире сразу готов отказаться от покупки, он оформляет отказ у нотариуса — и ждать месяц не нужно.

Простое письмо или сообщение в мессенджере формально тоже письменное извещение, но доказать с его помощью, что совладелец его получил и знал условия, намного сложнее. Нотариус, удостоверяющий сделку, обычно требует именно нотариальное подтверждение.

Месяц на ответ и что дальше

Важно, что продать постороннему после месяца можно только на тех условиях, которые предлагались совладельцам. Если после отказа соседей вы решили снизить цену, извещение нужно отправить заново: по новой цене у них снова появляется право купить первыми.

Если преимущественное право нарушено

Это не признание сделки недействительной, а замена покупателя. Суд переводит права покупателя на совладельца, который вносит ту же цену. Покупатель остаётся и без доли, и в споре с продавцом о возврате денег. Поэтому добросовестный покупатель доли всегда проверяет, как были извещены другие собственники.

Те же правила действуют, когда долю не продают, а меняют: пункт 5 статьи 250 распространяет их на договор мены.

Почему сделку заверяет нотариус

Практически это значит:

• Продажу, дарение или мену доли удостоверяет нотариус, иначе Росреестр сделку не зарегистрирует.
• Если вся квартира продаётся целиком одной сделкой, и каждый совладелец продаёт свою долю в ней, нотариальная форма не обязательна.
• Нотариус проверяет полномочия сторон, согласие супруга, если оно нужно, и соблюдение преимущественного права. Стоимость его услуг складывается из тарифа и платы за правовую и техническую работу — подробнее в статье о нотариусе в сделке с недвижимостью.

Дети, супруги, дарение и мена

• Доля ребёнка. Продать долю, принадлежащую несовершеннолетнему, можно только с предварительного разрешения органа опеки. Когда его дают и сколько ждать — в статье о разрешении органов опеки на продажу квартиры.
• Доля, купленная в браке. Если доля — общее имущество супругов, на её продажу нужно нотариальное согласие супруга. Подробности — в статье о прописке и согласии супруга.
• Дарение. Преимущественное право при дарении не действует: статья 250 говорит о продаже и мене. Но «дарение» за деньги, оформленное, чтобы обойти совладельцев, суд может признать притворной сделкой и применить правила о продаже.
• Налог. При продаже доли действуют те же сроки владения и вычеты, что и при продаже квартиры; расчёт — в статье о налоге с продажи квартиры.

Когда продавать долю невыгодно

Посторонний покупатель доли почти никогда не платит пропорциональную часть стоимости квартиры: он покупает не метры, а проблемы совместного пользования. Отсюда большие дисконты при продаже доли на открытом рынке и компании, которые скупают доли задёшево.

Мы как кредитный брокер часто видим, что человеку на самом деле нужна не продажа доли, а деньги на определённый срок. В таких случаях есть другой путь — кредит под залог доли: доля остаётся за вами, а сумма и условия зависят от размера доли и ликвидности квартиры. Какие доли принимают в залог и на каких условиях — на странице кредит под залог доли в квартире.

Коротко

• Согласие совладельцев на продажу доли не нужно, но у них есть преимущественное право купить её по той же цене и на тех же условиях (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).
• Совладельцев надо известить письменно, с ценой и условиями; надёжнее всего — через нотариуса или получить их нотариальный отказ.
• На ответ по недвижимости у них месяц; после отказа или истечения срока долю можно продать любому, но не дешевле, чем предлагали им.
• При нарушении права совладелец в течение трёх месяцев может через суд перевести на себя права покупателя (пункт 3 статьи 250).
• Сделки с долями удостоверяет нотариус, кроме продажи всей квартиры всеми совладельцами одной сделкой (часть 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ).
• Для доли ребёнка нужно разрешение опеки, для доли — общего имущества супругов — нотариальное согласие супруга.