Налог с продажи квартиры: сроки владения, вычеты и правило 0,7 кадастровой

Тема простая по структуре и запутанная в деталях. Достаточно один раз разобраться в логике: сначала смотрим, нужно ли вообще платить, и только потом — сколько.

Минимальный срок владения: пять лет или три

Если объект был в собственности дольше минимального срока, налога нет вообще и декларацию подавать не нужно. Вопрос только в том, какой срок применяется к вам.

Это общее правило. Три года — не альтернатива «по умолчанию», а закрытый список из пяти оснований.

Разберём главные ловушки этого списка.

Дарение. Три года действуют, только если даритель — член семьи или близкий родственник по Семейному кодексу. Подарок от тёти, двоюродного брата, друга или гражданского супруга даёт обычные пять лет. Это, пожалуй, самая частая ошибка в статьях на эту тему.

Единственное жильё. Формулировка «не находится иного жилого помещения» вместе с оговоркой про 90 дней легализует обычную альтернативную сделку: вы купили новую квартиру, а через месяц продали старую — при подсчёте «иного жилья» новая не учитывается.

Непрерывность. Пункт 2 статьи 217.1 НК РФ требует, чтобы объект находился в собственности непрерывно в течение минимального срока. Это бьёт по ситуациям, когда доли выкупались частями или объект делился и объединялся: срок может обнулиться, и это стоит проверять отдельно.

Откуда считать срок

Три случая, где точка отсчёта не та, о которой думают:

• Новостройка по ДДУ. Срок считается с даты полной оплаты стоимости помещения по договору — прямо сказано в пункте 2 статьи 217.1 НК РФ. Не с даты акта приёма-передачи и не с даты регистрации права. Для тех, кто покупал на котловане, это часто экономит пару лет.
• Наследство. Срок исчисляется не с регистрации права, а раньше — со дня открытия наследства. Плюс само наследование даёт трёхлетний срок.
• Приватизация. Три года с момента приватизации, независимо от того, когда построен дом.

Освобождение для семей с детьми

Отдельное основание, которое работает независимо от срока владения вообще.

Условия работают только все вместе. Купили новую квартиру в мае следующего года — освобождения нет; новая квартира меньше и дешевле — нет.

Ставка: 13 и 15 процентов

Здесь надо развеять миф, появившийся после налоговой реформы.

Пятиступенчатая прогрессивная шкала из пункта 1 статьи 224 НК РФ к доходам от продажи недвижимости не применяется — для них действует отдельный пункт 1.1 с двумя ставками. Заголовки «с 2025 года НДФЛ с продажи квартиры до 22 процентов» к этой ситуации отношения не имеют.

И важное про нерезидентов: ставка 30 процентов, а имущественные вычеты по статье 220 НК РФ им недоступны. При этом правила минимального срока владения на нерезидентов распространяются — то есть при владении дольше срока налога не будет и у них.

Вычет 1 миллион или «доходы минус расходы»

Если срок владения меньше минимального, налог считается не со всей цены. Есть два взаимоисключающих способа уменьшить доход.

Как выбирать:

• Квартира куплена за реальные деньги — почти всегда выгоднее «доходы минус расходы». Продали за 12 млн, покупали за 10 млн — налог с 2 млн.
• Квартира досталась даром — по наследству, в дар, по приватизации — расходов нет, остаётся вычет в 1 млн рублей.

И развеем ещё один миф: вычет в 1 миллион даётся на объект, а не на каждого собственника. Если квартира в долевой собственности продаётся одним договором целиком, вычет один и делится между совладельцами. А вот при продаже долей отдельными договорами картина другая — этот момент стоит уточнять до сделки.

Правило 0,7 кадастровой стоимости

Механизм, который закрыл эпоху «миллиона в договоре».

То есть налоговая возьмёт большее из двух чисел: цену договора или 70 процентов кадастровой стоимости. Занижать цену бессмысленно — налог всё равно посчитают от этого минимума.

Два уточнения, которые часто путают:

Это не «налог с разницы с кадастровой стоимостью». Кадастровая стоимость через коэффициент 0,7 определяет минимальный признаваемый доход, а дальше к нему применяются вычеты и расходы в обычном порядке.

Ссылки на пункт 5 статьи 217.1 НК РФ устарели. Этот пункт утратил силу с 1 января 2020 года, правило 0,7 переехало в статью 214.10. Если видите такую ссылку — материал старый.

Если кадастровая стоимость вашего объекта явно завышена, её стоит снизить заранее: как это делается — в отдельной статье про кадастровую стоимость.

Декларация и сроки уплаты

• Декларация 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (пункт 1 статьи 229 НК РФ).
• Уплата налога — не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (пункт 4 статьи 228 НК РФ).
• Можно не подавать декларацию, если доходы от продажи не превышают размер имущественного вычета (пункт 4 статьи 229 НК РФ). То есть продали квартиру за 900 тысяч при вычете в миллион — декларация не нужна.
• Если срок владения больше минимального, декларация не нужна в принципе.

Налог и сделки с залогом

Несколько практических замечаний из нашей работы.

Сам по себе кредит под залог налога не создаёт. Получение заёмных средств доходом не является, и декларировать тут нечего. Подробно мы разбирали это в статье налоги при кредите под залог недвижимости.

Налог возникает при продаже заложенной квартиры. Если объект продаётся с погашением кредита из цены сделки, для налоговой это обычная продажа: срок владения, вычеты и правило 0,7 работают ровно так же. Как устроена сама такая сделка — в статье про продажу квартиры в залоге.

Продажа с торгов — тоже продажа. При обращении взыскания и реализации объекта у бывшего собственника возникает доход от продажи со всеми теми же правилами. Об этом почти никогда не думают заранее, а потом приходит требование от налоговой.

Планируете альтернативную сделку — считайте сроки до, а не после. Иногда достаточно подождать пару месяцев до истечения минимального срока, и налог исчезает целиком. Если деньги нужны срочно, а до срока осталось немного, иногда дешевле взять кредит под залог на этот период, чем заплатить налог с продажи. Посчитать оба варианта можно на нашем калькуляторе или просто прислав нам вводные.

Коротко

• Базовый минимальный срок владения — пять лет; три года дают только пять оснований из пункта 3 статьи 217.1 НК РФ.
• Дарение даёт три года только от члена семьи или близкого родственника по Семейному кодексу.
• По новостройке срок считается с даты полной оплаты по ДДУ, а не с акта или регистрации права.
• Семьи с двумя детьми освобождаются независимо от срока владения при выполнении всех условий пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ.
• Ставка для резидента — 13 % до 2,4 млн рублей и 312 тыс. рублей плюс 15 % с превышения; пятиступенчатая шкала к продаже недвижимости не применяется. Для нерезидента — 30 % без вычетов.
• Уменьшить доход можно вычетом в 1 млн рублей либо документально подтверждёнными расходами на покупку — что выгоднее, зависит от истории объекта.
• Доход не может быть меньше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права (статья 214.10 НК РФ).
• Декларация — до 30 апреля, налог — до 15 июля следующего года.