Кадастровая стоимость: где посмотреть, на что влияет и как её снизить

Про кадастровую стоимость вспоминают дважды: когда приходит налоговое уведомление и когда продают квартиру. В обоих случаях выясняется, что цифра взялась непонятно откуда и обычно не в пользу собственника.

Разберём, откуда она берётся и что с ней можно сделать. Сразу предупредим: процедура за последние годы изменилась, и совет «идите в комиссию при Росреестре» сегодня уже не работает.

Что такое кадастровая стоимость и кто её считает

Это стоимость объекта, определённая в ходе государственной кадастровой оценки и внесённая в ЕГРН. Считает её не Росреестр и не налоговая.

Ключевое слово — массовая оценка. Учреждение обрабатывает данные по тысячам объектов сразу, опираясь на характеристики из реестра: площадь, год постройки, материал стен, этаж, район. В квартиру никто не заходит. Отсюда и системные расхождения с рынком: свежий ремонт, вид из окна, состояние подъезда в расчёт не попадают — как и, наоборот, убитое состояние и окна на промзону.

Не путайте два института:

• рыночная стоимость определяется индивидуально оценщиком по ФЗ-135 — об этом отдельная статья про отчёт об оценке;
• кадастровая стоимость определяется массово бюджетным учреждением по ФЗ-237.

Правило «шести месяцев» из статьи 12 ФЗ-135, которое многие пытаются применить к кадастровой стоимости, на неё прямо не распространяется — в самой норме сделано исключение.

Где посмотреть

Три бесплатных способа:

• Публичная кадастровая карта — сейчас работает на портале Национальной системы пространственных данных nspd.gov.ru, поиск по кадастровому номеру или по адресу;
• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости — предоставляется бесплатно;
• личный кабинет налогоплательщика — там видно, от какой величины считался налог.

Полезно смотреть не только саму цифру, но и дату, по состоянию на которую она определена, и дату начала её применения. Эти даты понадобятся, если решите оспаривать.

На что она влияет

• Налог на имущество физических лиц — считается от кадастровой стоимости (глава 32 Налогового кодекса РФ).
• Земельный налог — от кадастровой стоимости участка (глава 31 НК РФ).
• Налог при продаже недвижимости. Если доход от продажи меньше 70 % кадастровой стоимости объекта, налоговая считает доход исходя из этих 70 % — правило закреплено в статье 214.10 НК РФ. Подробный разбор — в статье про налог с продажи квартиры.
• Арендная плата за государственные и муниципальные участки — во многих регионах считается от кадастровой стоимости.
• Госпошлина по имущественным спорам — цена иска о праве на недвижимость нередко определяется по кадастровой стоимости.

Отдельно отметим: на сумму кредита под залог кадастровая стоимость напрямую не влияет — кредитор считает от рыночной оценки. Но об этом ниже, там есть нюанс.

Как часто её пересматривают

Распространённое «переоценка раз в пять лет» — неверно. И практический вывод из этой нормы: добившись снижения, вы получаете эффект до следующего тура оценки, а не навсегда. В Москве и Санкт-Петербурге цикл может быть двухлетним, то есть возвращаться к вопросу придётся чаще.

Путь первый: исправление ошибки

Этот путь незаслуженно забыт, а он часто выгоднее оспаривания.

Типичные ошибки, которые действительно находят: неверная площадь, неправильно указанный год постройки, не тот материал стен, объект отнесён не к той группе — например, жилой дом посчитан как коммерческий объект.

Почему этот путь выгоднее: при исправлении ошибки, если стоимость уменьшилась, исправленные сведения применяются со дня начала применения ошибочных, то есть задним числом. Это прямо следует из статьи 18 ФЗ-237. При оспаривании через рыночную стоимость такой ретроспективы нет.

И ещё: если ошибка системная — например, весь дом отнесён не к той группе, — исправление по одному заявлению запускает пересчёт по соседним и однотипным объектам. Это хороший аргумент, чтобы собрать заявление от нескольких собственников в доме.

Путь второй: установить в размере рыночной

Когда ошибок нет, а стоимость всё равно завышена, работает другая процедура.

Здесь три ловушки, на которых спотыкаются чаще всего.

Первая — комиссия. Раньше оспаривали через комиссию при Росреестре по статье 22 ФЗ-237. Эта статья прекратила действие, комиссии упразднены. Все советы «подайте в комиссию» устарели: сейчас заявление идёт в бюджетное учреждение субъекта.

Вторая — свежесть отчёта. Шесть месяцев считаются не от даты составления отчёта, а от даты, по состоянию на которую проведена оценка. Просрочили — заявление вернут без рассмотрения, а отчёт придётся заказывать заново.

Третья — месяц подачи. Вот это стоит запомнить всем, кто собирается снижать кадастровую стоимость.

То есть заявление, поданное в декабре, работает на уходящий год, а поданное в январе — на новый. Разница — целый налоговый период. Если вы уже собрали документы в конце года, не тяните до праздников.

Когда идти в суд

Сразу в суд по новой процедуре не ходят: суд проверяет решение бюджетного учреждения, а значит, сначала нужно это решение получить.

Трёхмесячный срок на обжалование решения учреждения — самая частая процессуальная потеря. Отказ приходит, человек расстраивается, откладывает, ищет юриста — и срок уходит. Если планируете спорить дальше, отсчитывайте эти три месяца с даты получения отказа.

Кадастровая стоимость и залог

Теперь наша часть.

Прямо на сумму кредита кадастровая стоимость не влияет: кредитор считает выдачу от рыночной оценки, а сама оценка входит в расходы по залоговой сделке. Но в двух местах она всё-таки всплывает.

Первое — как индикатор странности. Если кадастровая стоимость сильно выше рыночной оценки, это повод разобраться: возможно, в реестре неверные характеристики объекта, и тогда вопросы возникнут не только у налоговой. Залоговые службы такие расхождения замечают.

Второе — при последующей продаже. Если объект придётся продавать — добровольно или по обращению взыскания, — правило 70 % кадастровой стоимости из статьи 214.10 НК РФ влияет на налоговую базу продавца. Завышенная кадастровая стоимость означает налог с суммы, которую человек фактически не получил.

Поэтому совет простой: если кадастровая стоимость вашей квартиры или участка заметно оторвалась от реальности, снижайте её заранее, не дожидаясь сделки. Процедура небыстрая — отчёт об оценке, тридцать дней на рассмотрение, возможный спор.

Если же деньги нужны сейчас, кадастровая стоимость ничего не блокирует: смотрите условия по кредиту под залог квартиры или участка, а характеристики объекта в реестре стоит на всякий случай сверить по выписке из ЕГРН.

Коротко

• Кадастровую стоимость определяет бюджетное учреждение субъекта РФ методом массовой оценки, без осмотра объекта.
• Переоценка проводится через четыре года, а в городах федерального значения может проводиться через два (статья 11 ФЗ-237).
• Комиссии при Росреестре упразднены: заявление подаётся в бюджетное учреждение или через МФЦ по статье 22.1 ФЗ-237.
• Отчёт об оценке должен быть свежим: заявление подаётся в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена оценка. Срок рассмотрения — 30 календарных дней.
• Новая стоимость применяется с 1 января года подачи заявления, поэтому месяц подачи решает, за какой налоговый период вы сэкономите.
• Исправление ошибки по статье 21 ФЗ-237 выгоднее: при уменьшении стоимости сведения применяются ретроспективно, а ошибку проверят и по соседним однотипным объектам.
• В суд идут после решения учреждения, и на его обжалование даётся всего три месяца.