Отчёт об оценке квартиры: кто его делает, сколько он действует и почему банк может его не принять

Отчёт об оценке — документ, который почти никто не читает. Его заказывают, оплачивают, пересылают кредитору и забывают. А между тем именно цифра из этого отчёта определяет, сколько денег вы получите: сумма кредита считается от оценочной стоимости, а не от той, за которую вы когда-то покупали квартиру или за которую надеетесь её продать.

Кто вправе делать оценку

Первое, что стоит знать: оценочная компания отчёт не подписывает. Подписывает его конкретный человек.

Отсюда два практических правила.

Проверять надо фамилию, а не логотип. Компания на обложке отчёта — это работодатель, а не субъект оценочной деятельности. Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации, и это проверяется по реестру СРО.

Аттестат должен быть по направлению «оценка недвижимости». Квалификационный аттестат выдаётся по направлениям, и аттестат по оценке движимого имущества или бизнеса отчёт по квартире не легитимирует. Сведения об аттестате указываются в самом отчёте — в разделе об оценщике.

Что обязательно должно быть в отчёте

Требования к документу заданы законом, и именно по ним кредитор проверяет отчёт в первую очередь — до того, как посмотрит на цифру.

Обратите внимание на последнюю фразу: электронный отчёт с усиленной квалифицированной подписью имеет ту же силу, что бумажный. Требовать именно «синюю печать» кредитор не обязан, хотя по привычке иногда просит.

Ещё одно уточнение, которое встречается в устаревших статьях: стандарты оценки поменялись. Ссылки на ФСО № 1, 2 и 3, утверждённые приказами Минэкономразвития 2014–2015 годов, давно неактуальны — действуют федеральные стандарты оценки I–VI, утверждённые приказом Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200. Если в свежем отчёте стоят старые стандарты, это повод задать вопрос.

Миф про «отчёт действует шесть месяцев»

Формулировка гуляет по всем сайтам, и она неточная. В законе написано не это.

Разница принципиальная. Отчёт не «протухает» и не становится недействительным через полгода. Просто по истечении шести месяцев величина перестаёт считаться рекомендуемой для сделки — и кредитор совершенно обоснованно попросит новый отчёт.

И отдельно: на кадастровую стоимость это правило не распространяется вовсе, она живёт по другим законам. Про неё — отдельная статья.

Обязательна ли оценка по закону

Тут тоже распространено упрощение: «оценка обязательна, так написано в законе об ипотеке». Посмотрим, что там написано на самом деле.

То есть закон требует, чтобы в договоре стояла оценка, — но не требует заказывать отчёт у независимого оценщика. Стоимость может быть определена соглашением сторон.

Почему тогда отчёт просят почти всегда? Потому что кредитор не готов принимать на веру ни вашу цифру, ни свою. Для банка это требование внутренних регламентов и правил Банка России по оценке залогового обеспечения. Частные инвесторы и кооперативы иногда обходятся собственным осмотром и экспресс-оценкой, особенно по небольшим суммам, — но это их решение, а не льгота, предусмотренная законом.

Кто оплачивает отчёт и какие ещё расходы возникают на сделке, мы разложили по пунктам здесь: расходы по сделке под залог недвижимости.

Почему банк не принимает отчёт

Из нашей практики — причины делятся на формальные и содержательные.

Формальные

• отчёт не прошит и не пронумерован постранично;
• нет личной печати оценщика или его подписи;
• не указана дата определения стоимости — её путают с датой составления отчёта, а это разные даты;
• нет сведений о членстве оценщика в саморегулируемой организации;
• оценщика нет в аккредитованном списке конкретного банка.

Про последний пункт стоит сказать отдельно. Аккредитация — это внутреннее требование банка, а не требование закона. Отчёт от неаккредитованного оценщика не является недействительным, но банк вправе его не принять. Поэтому список аккредитованных оценщиков нужно спрашивать до заказа отчёта, а не после.

Содержательные

• в отчёте зафиксирована перепланировка, не отражённая в документах, — подробнее об этом в статье про перепланировку;
• подобраны аналоги из другого сегмента рынка, и итоговая цифра выглядит завышенной;
• объект описан не так, как в выписке из ЕГРН: расходятся площадь, назначение, адрес;
• оценка сделана «по фотографиям», без осмотра, и это видно по содержанию.

Оценка вышла ниже, чем ожидали

Самая частая эмоциональная история на сделке. Человек уверен, что квартира стоит двадцать миллионов, а в отчёте стоит шестнадцать.

Что здесь стоит понимать.

Оценщик считает не то, за сколько вы хотите продать. Он считает наиболее вероятную цену при обычных условиях сделки, опираясь на реально состоявшиеся сделки и на предложения с поправками. Ваша цена ожидания в расчёт не входит.

Кредитор считает от оценки, да ещё и с дисконтом. Сумма кредита — это процент от оценочной стоимости, и у разных кредиторов он разный. Поэтому разница в оценке на три миллиона превращается в разницу по выдаче на полтора-два.

Что можно сделать. Попросить у оценщика расчёт и посмотреть, какие аналоги он взял: бывает, что подобраны квартиры в худшем состоянии, на первом этаже или с окнами на магистраль. Аргументированные замечания оценщик рассматривает. Второй путь — заказать отчёт у другого оценщика из списка кредитора; цифры действительно расходятся, хотя обычно не радикально.

А вот чего делать не стоит — искать, «кто нарисует нужную сумму». Завышенная оценка проходит проверку залоговой службы редко, а последствия для оценщика — вполне материальные, о чём ниже.

Если оценщик ошибся: кто отвечает

Мало кто знает, что у оценочной деятельности есть двухуровневый механизм имущественной ответственности.

Работает это в обе стороны: и когда убытки понёс кредитор, принявший завышенную оценку, и когда убытки доказал заёмщик или продавец. Практически добиться выплаты непросто — нужно доказать и нарушение, и причинно-следственную связь, и размер убытков, — но сам факт наличия страховки и фонда дисциплинирует рынок.

Проверить, застрахована ли ответственность конкретного оценщика и действует ли его членство в СРО, можно в реестре саморегулируемой организации — эти сведения открыты. Смежная тема — как вообще проверять участников сделки по официальным реестрам — разобрана здесь: как проверить кредитора по реестрам Банка России.

Коротко

• Субъект оценочной деятельности — физическое лицо, член СРО, с застрахованной ответственностью и аттестатом по направлению «оценка недвижимости». Компания отчёт не подписывает.
• Обязательные реквизиты отчёта перечислены в статье 11 ФЗ-135; электронный отчёт с усиленной квалифицированной подписью равен бумажному.
• «Шесть месяцев» из статьи 12 ФЗ-135 — не срок действия документа, а срок, в течение которого величина считается рекомендуемой для сделки; к кадастровой стоимости это правило не относится.
• Статья 9 ФЗ-102 требует указать оценку в договоре об ипотеке, но не обязывает заказывать независимый отчёт — его требует кредитор по своим правилам.
• Список аккредитованных оценщиков нужно узнавать до заказа отчёта: аккредитация — внутреннее требование банка, но отказать по нему он вправе.
• Сумма кредита считается от оценки с дисконтом, поэтому разница в оценке бьёт по выдаче сильнее, чем кажется.
• Ответственность оценщика обеспечена страховкой не менее 300 тысяч рублей и компенсационным фондом СРО с выплатой до 5 миллионов рублей по одному случаю.