Неузаконенная перепланировка: чем грозит и как её узаконить

Почти в каждой второй квартире вторичного рынка есть что-то, чего нет в техническом паспорте. Где-то убрали встроенный шкаф, где-то расширили санузел за счёт коридора, где-то поставили тёплый пол. Хозяин об этом обычно не думает: жить это не мешает, соседи не жалуются, никто не приходит.

Вопрос всплывает в одном месте — на сделке. Оценщик заходит в квартиру с планом БТИ в руках, сверяет стены и пишет в отчёте: планировка не соответствует. Дальше всё зависит от того, насколько серьёзное расхождение и кто кредитор.

Что закон называет перепланировкой

Здесь сразу важная поправка, из-за которой половина статей в интернете устарела. Раньше перепланировкой считалось «изменение конфигурации помещения». Эту формулировку до сих пор переписывают друг у друга, хотя с 1 апреля 2024 года в Жилищном кодексе стоит другая.

Разница не академическая. Перенос мойки и розеток — переустройство. Снос перегородки между кухней и комнатой — перепланировка. Часто в одной квартире есть и то, и другое, и согласуются они одним пакетом.

Отдельно стоит держать в голове третье слово — реконструкция. Если работы меняют параметры самого дома: высоту, этажность, площадь здания, объём — это уже не перепланировка, а реконструкция, и идёт она по градостроительному законодательству, с разрешением на строительство. Классический пример из частного сектора — пристройка к дому. В многоквартирном доме реконструкцией может оказаться даже проём в наружной стене.

Что не согласуют никогда

Есть работы, которые не проходят согласование в принципе — не потому, что чиновник придирается, а потому, что это прямо запрещено правилами эксплуатации жилищного фонда.

На практике в отказ упираются чаще всего эти вещи:

• проёмы и ниши в несущих стенах без проекта с расчётом усиления, а иногда и с ним — зависит от серии дома;
• перенос кухни или санузла так, что мокрая зона оказывается над жилой комнатой соседей снизу;
• демонтаж вентиляционных коробов — они общее имущество дома, а не ваша стена;
• вынос радиаторов отопления на лоджию: это выход общедомовой системы за пределы квартиры;
• объединение газифицированной кухни с комнатой без плотной двери или перегородки.

Отдельная история — присоединение к квартире куска общего имущества. Тамбур, часть коридора, кладовка на площадке.

Именно на этой норме разваливается большинство историй с «прихватизированным» тамбуром. Собрать сто процентов голосов в доме на двести квартир практически нереально.

Как это делается по правилам

Порядок описан в статье 26 ЖК РФ и для всей страны одинаков, хотя названия органов в регионах разные. В Москве согласованием занимается Мосжилинспекция, в других городах — профильные подразделения местной администрации.

Что подаётся

Заявление, правоустанавливающие документы на квартиру, проект переустройства и (или) перепланировки, технический паспорт помещения. Если дом — объект культурного наследия, добавляется заключение органа охраны памятников. Если затрагивается общее имущество — протокол общего собрания собственников.

Сколько ждать

Решение принимается не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов, и выдаётся заявителю не позднее чем через три рабочих дня после принятия. Обратите внимание: в норме написано «сорок пять дней», без слова «рабочих» — этот момент в статьях путают постоянно.

Когда работы считаются законченными

Вот здесь кроется главная свежая деталь, из-за которой люди уверены, что у них всё в порядке, а по документам — нет.

То есть акт на руках — ещё не финиш. Пока кадастровый инженер не подготовил технический план, а Росреестр не внёс изменения, в выписке из ЕГРН стоит прежняя площадь. Для банка, оценщика и покупателя квартира в этот момент — «не та».

Чем грозит самовольная перепланировка

Разберём по нарастающей, без страшилок.

Штраф

Часть 2 статьи 7.21 КоАП РФ: самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме — штраф на граждан от двух до двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц от четырёх до пяти тысяч, для организаций от сорока до пятидесяти тысяч.

Сумма для граждан, прямо скажем, символическая, и отсюда распространённое заблуждение: «заплачу штраф и дело закрыто». Не закрыто. Штраф ничего не легализует.

Предписание вернуть всё как было

Это уже неприятно: демонтаж обходится дороже, чем сама перепланировка, а восстановить снесённую перегородку в точности по старому плану — отдельная задача.

Крайняя мера — продажа с торгов

Про неё любят писать «квартиру отберут», и это неточность, которую стоит развести.

Деньги собственнику возвращают, это не конфискация. И применяется эта мера редко, в случаях, когда предписание проигнорировано, а перепланировка реально опасна. Но она существует и в судебной практике встречается.

Ещё одно исключение стоит знать: по части 7 статьи 29 ЖК РФ эти правила не применяются к помещениям в аварийном доме, подлежащем сносу или реконструкции.

Как узаконить то, что уже сделано

Два пути, и выбор между ними зависит не от вашего желания, а от того, что именно сделано.

Путь первый: через орган согласования

Работает, когда перепланировка в принципе согласуемая: не тронуты несущие конструкции, мокрые зоны на месте, общее имущество не присоединено. Порядок тот же, что при обычном согласовании, только проект делается на уже выполненные работы, а к нему прикладывается техническое заключение о допустимости и безопасности. Обследование проводит организация с допуском СРО; если затронуты несущие конструкции — заключение должен дать автор проекта дома или уполномоченная им организация.

Путь второй: через суд

Ключевое в этой норме — на ком лежит бремя доказывания. Доказывать безопасность придётся вам, и одними словами суд не убедить: нужно техническое заключение специализированной организации, иногда — судебная экспертиза. Поэтому судебный путь обычно выбирают, когда административный закрыт.

И честная оговорка: если перепланировка из числа принципиально несогласуемых — проём в несущей стене без усиления, санузел над чужой комнатой, — узаконить её не получится ни одним из путей. Придётся возвращать как было.

Перепланировка, банк и залог

Тут мы говорим уже из своей практики, а не из кодекса.

Первое, что нужно понимать: до сделки перепланировку обнаруживает оценщик. Он обязан осмотреть объект и сверить его с документами, и расхождение попадает прямо в отчёт об оценке — отдельным пунктом, с формулировкой о выявленной перепланировке и о том, учтена она в стоимости или нет. Скрыть это, не привлекая оценщика к подлогу, невозможно.

Дальше реакция у разных кредиторов разная, и разброс тут больше, чем по любому другому параметру объекта.

• Банки — самые строгие. Часть отказывает сразу при любом расхождении с планом. Часть готова кредитовать, если перепланировка «лёгкая» и согласуемая, но ставит условие узаконить её в течение шести или двенадцати месяцев после сделки, прописывая это в договоре.
• Кредитные кооперативы — мягче. Для них важнее ликвидность и итоговая стоимость объекта, чем идеальный техпаспорт.
• Частные инвесторы (заём на цели бизнеса) — смотрят на объект глазами того, кто, возможно, будет его продавать. Согласуемая перепланировка их, как правило, не останавливает; несогласуемая снижает оценку, потому что будущему покупателю её придётся разгребать.

Второе, о чём почти никто не думает: перепланировка в уже заложенной квартире.

Проще говоря: затеяли перепланировку в квартире, которая в залоге, не спросив кредитора, — формально дали ему основание потребовать весь долг сразу. На практике до этого доходит редко, но в договорах такое условие стоит почти всегда, и рисковать смысла нет. Согласие залогодержателя берётся письменно, до начала работ.

Если планировка в квартире нестандартная, а деньги нужны — имеет смысл сначала обсудить объект, а не пытаться угадать реакцию кредитора. Мы разбираем такие ситуации бесплатно: кредит под залог квартиры. Заодно полезно посмотреть, почему вообще отказывают в залоговом кредите — перепланировка там далеко не на первом месте.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Продать такую квартиру юридически можно. Запрета в Жилищном кодексе нет, Росреестр сделку не остановит: в реестре регистрируется переход права на объект, а не соответствие стен техпаспорту.

Риск в другом. Обязанность привести помещение в прежнее состояние по части 3 статьи 29 ЖК РФ привязана к собственнику, а не к тому, кто держал в руках кувалду. Купили квартиру с чужой перепланировкой — предписание придёт вам.

Поэтому на рынке сложилась простая арифметика: квартира с несогласованной перепланировкой продаётся дешевле — на стоимость узаконивания плюс дисконт за неопределённость. А если покупатель берёт ипотеку, вопрос вообще может не дойти до торга: банк просто не одобрит объект.

Что проверить покупателю перед сделкой: заказать свежую выписку из ЕГРН и сверить площадь с той, что видите в квартире, а затем попросить у продавца технический паспорт. Расхождение в один-два квадратных метра — уже повод задавать вопросы. Как читается сама выписка и что в ней вообще есть, мы разобрали отдельно: как читать выписку из ЕГРН.

Коротко

• С 1 апреля 2024 года перепланировка по статье 25 ЖК РФ — это изменение границ, площади, образование новых помещений или изменение внутренней планировки; старая формулировка про «конфигурацию» больше не действует.
• Перепланировка считается завершённой не с акта комиссии, а со дня внесения сведений в ЕГРН (часть 3 статьи 28 ЖК РФ).
• Присоединение общего имущества требует согласия всех собственников дома, а не двух третей (часть 2 статьи 40 ЖК РФ).
• Штраф по части 2 статьи 7.21 КоАП РФ — от двух до двух с половиной тысяч рублей для граждан — не легализует работы: обязанность вернуть всё в прежнее состояние сохраняется.
• Крайняя мера — продажа с публичных торгов, но с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов; это не конфискация и применяется редко.
• Узаконить можно административно или через суд по части 4 статьи 29 ЖК РФ, доказывать безопасность придётся собственнику.
• Для залога перепланировка — не приговор: банки строже, кооперативы и инвесторы смотрят на ликвидность. А вот работы в уже заложенной квартире без согласия кредитора дают ему право по статье 35 ФЗ-102 потребовать долг досрочно.