Аварийный дом: как его признают, что положено собственнику и что будет с ипотекой

Тема окружена мифами плотнее многих. «Дадут новую квартиру», «дадут равнозначную по площади», «за аварийный дом заплатят рыночную цену» — всё это звучит логично и почти всё неверно, если речь о собственнике. Разберём, как устроено на самом деле.

Как дом признают аварийным

Решение принимает не администрация единолично и не жильцы голосованием, а межведомственная комиссия, которую создаёт орган власти. Порядок установлен отдельным положением.

Основанием для решения комиссии обычно служит заключение специализированной организации — члена саморегулируемой организации, с обследованием конструкций и поверочными расчётами несущей способности. Просто «дом старый и страшный» основанием не является.

Здесь же важно развести два разных решения, которые постоянно смешивают:

• Жилое помещение признано непригодным для проживания — это про конкретную квартиру.
• Многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — это про дом целиком, и именно отсюда вырастает процедура изъятия.

Последствия у этих решений разные, и в документах формулировка стоит буквальная — читайте её внимательно.

Что происходит дальше:

Собственнику положены деньги, а не квартира

Это ключевая развилка всей темы.

То есть базовая конструкция — выкуп. Государство изымает помещение и платит за него.

Обратите внимание на слова «по соглашению» и «с зачётом стоимости». Права требовать квартиру у собственника по умолчанию нет. Если квартиру предлагают и она дороже изымаемой — разницу доплачивает собственник.

Исключение одно и важное: если дом включён в региональную адресную программу переселения, у собственника появляется право выбора между денежным возмещением и другим жилым помещением. Поэтому первое, что стоит выяснить, — попал ли ваш дом в такую программу. Это видно на сайте регионального оператора или в реестре аварийного жилищного фонда.

Из чего складывается возмещение

Состав выкупной цены прописан в законе подробно, и именно здесь администрации чаще всего занижают сумму — не по злому умыслу, а по привычке считать только «квадратные метры».

Разложим на практические пункты, которые стоит требовать включить в расчёт:

• рыночная стоимость самой квартиры;
• доля в земельном участке под домом — в центре города это может оказаться весомой частью суммы, и «забывают» её чаще всего;
• доля в общем имуществе дома;
• расходы на переезд;
• аренда временного жилья до покупки нового;
• расходы на поиск другой квартиры и на оформление права собственности;
• убытки от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами — сюда попадает, например, расторжение договора аренды, если квартира сдавалась;
• упущенная выгода.

Если предложенная сумма явно не учитывает землю и убытки, это основание для спора об условиях изъятия. Соглашение подписывать не обязательно: без него изъятие идёт только через суд, где размер возмещения будет предметом отдельной оценки.

Потолок для тех, кто купил после признания

Норма, о которой мало кто знает, а она прямо бьёт по покупателям дешёвого жилья.

Проще говоря: купили квартиру в уже признанном аварийным доме за два миллиона — получите не больше двух миллионов, даже если рыночная стоимость выше. Схема «купить дёшево в аварийном доме и получить компенсацию по рынку» с 2019 года не работает.

Это стоит держать в голове и тем, кто планирует такую покупку в кредит: залоговая стоимость объекта фактически ограничена той же цифрой.

Наниматель: другие правила

Если квартира не приватизирована и занимается по договору социального найма, логика совсем иная — здесь речь о предоставлении жилья, а не о деньгах.

Вот откуда растёт миф про «равнозначную площадь»: это правило для нанимателей, а не для собственников. Собственнику площадь не гарантируется вовсе — ему гарантируются деньги.

КРТ и реновация — это разные вещи

Ещё одна пара понятий, которые в разговорах сливаются в одно.

Комплексное развитие территории (КРТ) — общероссийский механизм. Для жилых помещений в такой территории действует отдельная статья Жилищного кодекса.

Срок жёсткий, и это та деталь, из-за которой люди теряют право выбора: проект договора приходит, лежит на столе, а через полтора месяца разговор продолжается уже в суде.

Реновация — это московская программа, введённая Федеральным законом от 01.07.2017 № 141-ФЗ, который внёс изменения в Закон РФ «О статусе столицы Российской Федерации». Механизм и условия там свои, и распространять их на другие регионы нельзя.

Что будет с ипотекой и залогом

Главный страх заёмщика в доме под расселение звучит так: «квартиру заберут, а кредит останется». Разберём по ситуациям.

Если квартира в реновации и предоставляется равнозначное жильё

То есть залог просто «переезжает» вместе с человеком. Гасить кредит досрочно не нужно, перезаключать договор не нужно, согласие банка не требуется. Это снимает главный страх ипотечного заёмщика в доме под реновацию.

Если выплачивается денежное возмещение

Здесь конструкция другая: залог прекращается вместе с объектом, а требование залогодержателя обращается на сумму возмещения. На практике это значит, что деньги идут через банк: сначала гасится кредит, остаток получает собственник. Поэтому в переговорах об условиях изъятия важно участвовать всем троим — собственнику, администрации и банку.

Если хотите взять кредит под залог квартиры в аварийном доме

Скажем прямо, из практики: это тяжёлый объект. Кредиторы смотрят на него как на актив с известной датой исчезновения — предмет залога будет изъят, вопрос лишь когда и за сколько. Добавьте сюда потолок возмещения по части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, если квартира куплена уже после признания дома аварийным, — и станет понятно, почему большинство отказывается.

Что реально влияет на ответ: включён ли дом в адресную программу и на какой год расселения, какая сумма нужна относительно ожидаемого возмещения, есть ли у заёмщика другой объект. Иногда разумнее закладывать не эту квартиру, а другое имущество — мы такие варианты подбираем: кредит под залог недвижимости.

А если квартира просто старая, но никаких решений комиссии по дому нет, — это обычный объект, и разговор ведётся в общем порядке: условия по квартире. Что вообще может стать причиной отказа, мы собрали в отдельной статье.

Коротко

• Аварийным дом признаёт межведомственная комиссия в порядке постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, на основании заключения специализированной организации.
• Собственнику по закону положено возмещение деньгами; другое жильё — только по соглашению и с зачётом его стоимости (части 6 и 8 статьи 32 ЖК РФ).
• Право выбора между деньгами и квартирой появляется, если дом включён в региональную адресную программу переселения.
• В возмещение входят не только метры, но и доля в земельном участке, убытки от переезда, аренда временного жилья и упущенная выгода (часть 7 статьи 32 ЖК РФ).
• Купили квартиру уже после признания дома аварийным — возмещение не превысит цену покупки (часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ), кроме случая наследования.
• Равнозначная площадь гарантируется нанимателю по социальному найму (статья 89 ЖК РФ), а не собственнику.
• При КРТ у собственника 45 дней на подписание договора, дальше вопрос решает суд.
• При реновации ипотека переносится на новое жильё автоматически, без согласия банка и без пересмотра условий кредита (статья 41.1 ФЗ-102).