Апартаменты и квартира: в чём разница для владельца

Апартаменты строят в зданиях, которые по документам не являются жилыми: в многофункциональных комплексах, апарт-отелях, бывших административных зданиях. Цена за метр обычно ниже, чем у квартир рядом, и в этом их главный аргумент. Но разница в статусе влечёт разницу в правах.

Юридический статус

Апартаментов в этом перечне нет. Отдельного закона об апартаментах тоже нет: законопроекты об их статусе вносились в Государственную думу, но не приняты. Поэтому апартаменты — нежилые помещения, и на них распространяются правила для нежилой недвижимости, если закон прямо не говорит иное.

Регистрация: место жительства и место пребывания

• По месту жительства зарегистрироваться в апартаментах нельзя. Постоянная регистрация возможна только в жилом помещении.
• По месту пребывания — можно с 2026 года. Конституционный суд в постановлении от 03.02.2026 № 4-П признал неконституционным отсутствие такой возможности. Регистрация по месту пребывания допускается в нежилых помещениях, сходных по характеристикам с квартирами в многоквартирном доме, предназначенных для пребывания граждан и не входящих в номерной фонд гостиниц.

До изменения законодательства органы регистрационного учёта регистрируют в апартаментах по месту пребывания в порядке, установленном для жилых помещений, при условии, что представлены документы о здании и пригодности помещения. Суд отдельно подчеркнул, что его решение не касается регистрации по месту жительства.

На практике это значит: собственник апартаментов может оформить временную регистрацию себе и семье, но постоянной — для поликлиники, школы, получения документов по месту жительства — у него там не будет.

Налог на имущество

Льготная ставка для жилья по подпункту 1 пункта 2 статьи 406 Налогового кодекса — до 0,1% кадастровой стоимости — на апартаменты не распространяется. Для них применяется ставка для иных помещений — до 0,5%, а если объект включён в региональный перечень торгово-офисной недвижимости по статье 378.2 НК — до 2%.

Конкретную ставку в этих пределах устанавливает закон субъекта РФ. Проверить, какая ставка применяется к вашему объекту, можно в налоговом уведомлении или в личном кабинете налогоплательщика.

Налоговый вычет и материнский капитал

• Имущественный вычет при покупке по статье 220 НК предусмотрен для жилых домов, квартир, комнат и долей в них. К апартаментам как к нежилым помещениям он не применяется. Не получится и вычет по процентам по ипотеке на апартаменты. Подробнее о вычете — в статье о вычете по ипотечным процентам.
• Материнский капитал можно направить на улучшение жилищных условий — на приобретение жилого помещения. Апартаменты жилым помещением не являются, поэтому использовать на них маткапитал нельзя. Как работает маткапитал при покупке жилья — в статье о маткапитале и долях детей.
• Государственные льготные ипотечные программы рассчитаны на жилые помещения. Условия конкретной программы уточняйте у банка.

Коммунальные платежи и инфраструктура

• Тарифы. Для нежилых помещений могут применяться иные тарифы на коммунальные услуги, чем для жилья. Уточняйте их в управляющей компании комплекса до покупки.
• Нормы для жилых домов — по инсоляции, шуму, площади озеленения — к нежилым зданиям не применяются в полном объёме. Качество зависит от конкретного проекта.
• Социальная инфраструктура. Школы, детские сады и поликлиники планируются исходя из числа жителей по месту жительства. Жители апартаментов в этих расчётах могут не учитываться.

Как отличить апартаменты от квартиры

• Посмотрите выписку из ЕГРН: в поле «Назначение» у квартиры указано «жилое», у апартаментов — «нежилое». Как читать выписку — в статье о выписке из ЕГРН.
• В договоре с застройщиком апартаменты называют «нежилое помещение», «апартамент», «помещение» — но не «квартира».
• Уточните назначение здания в разрешении на строительство или ввод в эксплуатацию.

Если вы уже владеете апартаментами и думаете о кредите под их залог, условия заметно отличаются от квартир. Мы разобрали их отдельно на странице кредит под залог апартаментов.

Коротко

• Апартаменты — нежилое помещение: в перечне жилых помещений статьи 16 ЖК РФ их нет, отдельного закона о них не принято.
• Зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах нельзя, по месту пребывания — можно по постановлению КС РФ от 03.02.2026 № 4-П.
• Налог на имущество выше, чем для квартиры: до 0,5%, а для объектов из перечня торгово-офисной недвижимости — до 2%.
• Имущественный вычет, вычет по ипотечным процентам и материнский капитал на апартаменты не распространяются.
• Проверить статус просто: в выписке из ЕГРН у апартаментов указано назначение «нежилое».