Реновация в Москве: права собственника, новая квартира и ипотека
Дом включили в программу реновации — что это значит для собственника квартиры? Разбираем по Закону о статусе столицы, закону об ипотеке и Налоговому кодексу, какую квартиру обязаны предоставить, можно ли вместо неё получить деньги, что будет с ипотекой и как считается срок владения при продаже новой квартиры.
Программа реновации жилищного фонда в Москве действует с 2017 года. Её правовая основа — статьи 7.1–7.8 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», которые добавил Федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ. Эти правила действуют только для Москвы.
Что такое реновация и чем она отличается от аварийного жилья
Реновация — это снос домов, включённых в программу, и переселение жителей в новые дома в том же районе. Дом попадает в программу по решению города с учётом голосования жителей; состояние дома не обязано быть аварийным.
Аварийное жильё — другая процедура: дом признают аварийным по заключению межведомственной комиссии, а собственнику положено возмещение по статье 32 Жилищного кодекса. Эту процедуру мы разобрали в статье об аварийном доме.
Какую квартиру обязаны дать
Главное: квартира должна быть не меньше по жилой площади и числу комнат, больше по общей площади и в том же районе. Переселить «куда-нибудь» без согласия собственника закон не позволяет.
Деньги вместо квартиры и доплата за большую
- Равноценное возмещение. Вместо равнозначной квартиры собственник вправе по письменному заявлению выбрать равноценное возмещение: денежную компенсацию или равноценное жилое помещение. Заявление подаётся в установленный законом срок после получения проекта договора — пропустив его, собственник получает равнозначную квартиру.
- Доплата. Собственник вправе за доплату получить квартиру большей площади или с большим числом комнат, в том числе с использованием средств материнского капитала.
Точный порядок и сроки подачи заявлений лучше уточнять в Московском фонде реновации жилой застройки или в департаменте города, который ведёт переселение вашего дома: процедура детально регулируется ещё и московскими актами.
Договор и сроки
Переселение оформляется договором, по которому собственник передаёт городу старую квартиру и получает новую. Если собственник не подписывает договор в установленный срок, город вправе обратиться в суд, и суд решает вопрос о переходе права и выселении. Поэтому затягивание подписания обычно не помогает — спорить имеет смысл о конкретной квартире: площади, этаже, соответствии требованиям равнозначности.
Если квартира в ипотеке или залоге
Проще говоря, ипотека «переезжает» вместе с вами: банк не может потребовать досрочного погашения из-за реновации, а вы не можете уйти от залога. Страховщик получает уведомление от залогодержателя, и страхование продолжается уже в отношении новой квартиры.
Налог при продаже новой квартиры
По абзацу второму пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса при продаже квартиры, полученной по программе реновации, срок владения считается с даты приобретения старой квартиры, а не с даты регистрации права на новую. Конституционный суд в постановлении от 22.04.2026 № 26-П признал эту норму не соответствующей Конституции в той мере, в какой она не распространяет такой порядок на иные аналогичные случаи, когда жильё предоставляется взамен изъятого помимо воли владельца. До изменения закона этот порядок применяется и к таким случаям. Как считать налог при продаже квартиры — в статье о налоге с продажи квартиры.
Можно ли продать или заложить квартиру в доме под снос
Продать квартиру в доме, включённом в программу, можно: покупатель получает все права собственника, включая право на равнозначную квартиру. Покупатели, как правило, учитывают, на каком этапе переселение и какой дом строится для района.
С залогом нужно учитывать, что дом будет снесён, а объект залога через какое-то время заменится новой квартирой. Поэтому кредитор оценивает такую квартиру индивидуально, с учётом этапа переселения. Какие квартиры принимают в залог — на странице кредит под залог квартиры.
Коротко
- Реновация — московская программа сноса и переселения по статьям 7.1–7.8 Закона о статусе столицы; с признанием дома аварийным её путать нельзя.
- Собственнику положена равнозначная квартира: жилая площадь и число комнат не меньше, общая площадь больше, в том же районе.
- Вместо неё по заявлению можно выбрать равноценное возмещение, а за доплату — квартиру большей площади.
- Если собственник не подписывает договор в срок, вопрос решает суд.
- Ипотека переходит на новую квартиру без согласия банка и заёмщика, условия кредита не меняются (статья 41.1 закона № 102-ФЗ).
- При продаже новой квартиры срок владения считается с даты приобретения старой (пункт 2 статьи 217.1 НК РФ).
Частые вопросы
Равнозначную: с жилой площадью и количеством комнат не меньше, чем в старой, с большей общей площадью, с улучшенной отделкой и в доме в том же районе Москвы (статья 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»).
Да, собственник вправе по письменному заявлению выбрать равноценное возмещение — денежную компенсацию или равноценное жильё. Заявление нужно подать в установленный срок после получения проекта договора.
Предметом ипотеки становится новая квартира. Замена происходит без согласия банка и заёмщика, условия кредитного договора и договора об ипотеке не меняются (статья 41.1 закона № 102-ФЗ).
Да, за доплату — квартиру большей площади или с большим числом комнат. Для доплаты можно использовать материнский капитал.
Срок владения считается с даты приобретения старой квартиры (абзац второй пункта 2 статьи 217.1 НК РФ). Если общий срок владения достиг минимального, налог не платится.
По истечении установленного срока город вправе обратиться в суд, который решит вопрос о переходе права и переселении. Спорить стоит о конкретной квартире, а не затягивать подписание.
Что почитать дальше
Аварийный дом
Как дом признают аварийным и какое возмещение положено собственнику.
Кредит под залог квартиры
Какие квартиры принимают в залог и что проверяет кредитор.
Дом в реновации, а деньги нужны сейчас?
Расскажите, на каком этапе переселение и какая у вас квартира, — скажем, какие варианты залога возможны и на какую сумму рассчитывать. Разбор бесплатный, предоплаты нет.
Бесплатно разберём вашу ситуацию
Перезвоним в течение нескольких минут в рабочее время.
Сроки подачи заявлений и порядок переселения вашего дома уточняйте в Московском фонде реновации жилой застройки.
Под редакцией. Материал подготовлен специалистами ООО «Кредит Консалтинг» под редакцией генерального директора Андреевой Вероники Николаевны. Компания оказывает помощь в получении кредита с 2005 года. Актуальность информации. Информация на странице обновлена . Условия банков, кредитных кооперативов, МКК и частных инвесторов меняются; точные параметры подтверждаем при разборе вашей ситуации. Правовая информация. Материал носит информационный характер, не является юридической консультацией и не является публичной офертой (ст. 435, 437 ГК РФ). Приведённые нормы действуют в редакциях на дату публикации: Закон РФ от 15.04.1993 № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» (ст. 7.3), Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 41.1), Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1), постановление Конституционного Суда РФ от 22.04.2026 № 26-П. Для оценки конкретной ситуации обращайтесь к профильному специалисту. ООО «Кредит Консалтинг» не является кредитной организацией и не выдаёт кредиты или займы; оказывает услуги финансового консультирования и подбора программ (ОКВЭД 66.19). ИНН 7723776013 · ОГРН 1107746891339.