Уведомление о планируемом строительстве дома: как построить ИЖС и садовый дом по закону

Уведомительный порядок заменил для частных домов разрешение на строительство. Он проще, но пропускать его опасно: дом, построенный без необходимых документов или с нарушением параметров, может получить статус самовольной постройки. Что это означает, мы разобрали в статье о самовольной постройке.

Когда нужно уведомление

Уведомление подают при строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садового дома.

Если дом больше этих параметров или предназначен для раздела на квартиры, это уже не ИЖС, и уведомительный порядок к нему не применяется. Для ИЖС (кроме домов, которые строят на деньги участников долевого строительства) и садового дома разрешение на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), но вместо него действует порядок статьи 51.1 ГрК РФ.

Что указывают в уведомлении

Уведомление о планируемом строительстве подаёт застройщик — собственник или иной правообладатель участка. Его можно подать лично, через МФЦ, почтой с уведомлением о вручении или через портал Госуслуг (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ).

В уведомлении указывают:

• данные застройщика;
• кадастровый номер и адрес участка, сведения о правах на него и о виде разрешённого использования;
• параметры дома: количество надземных этажей, высоту, отступы от границ участка;
• сведения о том, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
• способ получения ответа.

Если права на участок не зарегистрированы в ЕГРН, прикладывают сведения о правоустанавливающих документах на него (ч. 3 ст. 51.1). Если участок находится в границах исторического поселения, нужно описание внешнего облика дома. Как найти кадастровый номер участка — в статье о кадастровом номере.

Как рассматривают уведомление

Если параметры дома по ходу строительства изменились, застройщик подаёт уведомление об изменении параметров тем же способом (ч. 14 ст. 51.1).

Когда придёт уведомление о несоответствии

Закон называет закрытый перечень оснований (ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ):

• параметры дома не соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства — по этажности, высоте, отступам, проценту застройки;
• размещение дома не допускается видом разрешённого использования участка или ограничениями, установленными для территории;
• уведомление подал человек, у которого нет прав на участок;
• орган охраны объектов культурного наследия сообщил, что внешний облик дома не соответствует требованиям исторического поселения.

Вид разрешённого использования — частая причина проблем: на участке для сельскохозяйственного производства жилой дом не построить. Подробнее — в статье о категории земли и ВРИ.

Уведомление об окончании строительства

Когда дом построен, застройщик подаёт уведомление об окончании строительства теми же способами (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). К нему прикладывают технический план дома, подготовленный кадастровым инженером, а при необходимости — документы о полномочиях представителя. Что такое технический план и чем он отличается от техпаспорта — в статье о техническом плане.

Если дом не соответствует параметрам, орган направляет уведомление о несоответствии, а его копию — в Росреестр (ч. 21 ст. 55). В этом случае орган не направляет документы на регистрацию дома.

Как дом попадает в ЕГРН

Застройщику не нужно самому идти в Росреестр: заявление подаёт орган, который принял уведомление.

После регистрации дом появляется в ЕГРН как объект собственности. Только с этого момента его можно продать, подарить или заложить как самостоятельную недвижимость. Для залога тоже нужен зарегистрированный дом: его закладывают вместе с участком под ним. Какие дома принимают в залог — на странице кредит под залог дома.

Когда уведомления не нужны

Это так называемая дачная амнистия. Для многих уже построенных домов она проще уведомительного порядка — подробности, ограничения и документы в статье о дачной амнистии. Но амнистия не отменяет требований к параметрам дома и к виду разрешённого использования участка.

Коротко

• Для ИЖС и садового дома разрешение на строительство не нужно, но нужны уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства.
• ИЖС — отдельно стоящий дом не выше трёх надземных этажей и 20 метров, не предназначенный для раздела (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).
• Уведомление рассматривают пять рабочих дней; запись в реестре даёт право строить десять лет (ч. 7 и 13 ст. 51.1 ГрК РФ).
• Уведомление об окончании подают с техническим планом; орган за пять рабочих дней проверяет параметры дома и сам направляет документы в Росреестр.
• До 1 марта 2031 года дом можно зарегистрировать по дачной амнистии без уведомлений (ч. 12 ст. 70 закона № 218-ФЗ).