Самовольная постройка: признаки, снос и узаконивание

Статус самовольной постройки получают не только «дачные» строения. Под него могут попасть жилой дом, гараж, пристройка к дому или коммерческое здание. Последствия серьёзные: постройку нельзя продать или заложить, а в худшем случае её сносят за счёт владельца.

Что такое самовольная постройка

Значит, признаков четыре, и достаточно одного:

• участок не принадлежит строителю на законном основании;
• вид разрешённого использования не позволяет такое строительство — подробнее о ВРИ в статье о категории земли и ВРИ;
• нет необходимых разрешений или согласований;
• нарушены градостроительные или строительные нормы.

Важная оговорка из того же пункта: строение, возведённое с нарушением ограничений использования участка, не считается самовольным, если собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях.

Чем опасен статус самовольной

Проще говоря, пока статус не снят, постройки для закона как объекта собственности нет. Её нельзя внести в договор продажи, подарить, передать по наследству как зарегистрированный объект, заложить.

Кто решает о сносе

Решение о сносе или приведении постройки в соответствие принимает суд, а в случаях, прямо указанных в пункте 4 статьи 222 ГК РФ, — орган местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ). Администрация вправе решать сама, в частности, когда постройка возведена на участке без правоустанавливающих документов или в зоне, где строительство запрещено.

Для частного жилого или садового дома это важная защита: снести его может потребовать только суд, административно — нет.

Сроки сноса и приведения в соответствие

Если решение о сносе принимает администрация, закон задаёт пределы срока. Срок по решению суда определяет суд.

Копию решения о сносе администрация обязана направить лицу, осуществившему постройку, в течение семи рабочих дней со дня принятия решения (ч. 4 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Снос или приведение в соответствие выполняет тот, кто построил, а если он неизвестен — правообладатель участка (ч. 6 ст. 55.32 ГрК РФ).

Как узаконить постройку

Главный способ — признать право собственности через суд.

На практике для суда обычно нужны документы на участок, технический план или заключение кадастрового инженера, строительно-техническая экспертиза о соответствии нормам и безопасности. Второй путь — привести постройку в соответствие: получить недостающие документы, перестроить или уменьшить объект.

Для жилых и садовых домов на участках ИЖС и садовых участках есть упрощённый уведомительный порядок и дачная амнистия, которые часто позволяют обойтись без суда. Подробно — в статье о дачной амнистии.

Если право уже зарегистрировано

Регистрация права в ЕГРН не даёт абсолютной защиты.

Администрация сама снести зарегистрированный объект не вправе, но через суд такое требование возможно. Поэтому при покупке дома с пристройками стоит сверить реальный объект с технической документацией — про документы на здание в статье о техническом плане.

Самовольная постройка и сделки

Незарегистрированный или самовольный объект нельзя продать или заложить как самостоятельную недвижимость. Если на участке стоит дом с признаками самовольной постройки, кредитор может отказать в залоге или оценить только землю. Поэтому узаконить постройку и зарегистрировать право лучше до сделки. Какие требования к дому и участку предъявляют кредиторы — на странице кредит под залог дома.

Коротко

• Самовольная постройка — строение на участке, не предоставленном в установленном порядке, на участке с неподходящим ВРИ, без разрешений или с нарушением норм (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
• Права собственности на самовольную постройку нет: её нельзя продать, подарить, сдать или заложить.
• Администрация не вправе сносить зарегистрированные объекты, а также жилые и садовые дома — только суд.
• По решению администрации срок сноса — от 3 до 12 месяцев, приведения в соответствие — от 6 месяцев до 3 лет (п. 4 ст. 222 ГК РФ).
• Право собственности признаёт суд при одновременном соблюдении трёх условий п. 3 ст. 222 ГК РФ.