Технический план, техпаспорт БТИ и кадастровый паспорт: в чём разница

Продавец говорит, что «все документы есть, техпаспорт на руках». Покупатель или банк просит «свежий кадастровый паспорт». Кадастровый инженер предлагает сделать «техплан». Все трое говорят о документах на один и тот же объект, но о разных документах — и часть из них для сделок уже не используется.

Три документа — три эпохи

• Технический паспорт — документ технической инвентаризации, который до 1 января 2013 года готовили органы и организации БТИ. Он описывает объект: планировку, площади, материалы, износ.
• Кадастровый паспорт — выписка из государственного кадастра недвижимости, которую выдавали до 1 января 2017 года. С этой даты действует закон № 218-ФЗ о регистрации недвижимости, а вместо кадастрового паспорта выдаётся выписка из ЕГРН.
• Технический план — действующий документ, на основании которого здание, сооружение, помещение или машино-место ставят на кадастровый учёт или вносят изменения в сведения о нём.

Проще говоря: техпаспорт и кадастровый паспорт — документы прошлого, технический план — документ для изменений в ЕГРН сейчас, а выписка из ЕГРН — документ, который показывает, что в реестре записано на сегодня.

Технический план: что это и кто готовит

Что важно знать о техническом плане:

• Его готовит кадастровый инженер, а не БТИ и не Росреестр. Инженер выезжает на объект, делает обмеры и оформляет документ.
• Он электронный. По части 12 статьи 24 технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Бумажный экземпляр — лишь распечатка.
• Он состоит из графической и текстовой частей (часть 3 статьи 24): планы, схемы и сведения, которые попадут в реестр.
• Он опирается на документы. Сведения о здании или сооружении указываются на основании разрешения на строительство и проектной документации (часть 8). Если закон таких документов для объекта не требует, — на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем (часть 11).

Когда нужен технический план

Технический план заказывают, когда в реестр нужно внести новый объект или изменить сведения о существующем:

• построен дом, гараж или другое здание, и его нужно поставить на кадастровый учёт;
• дом реконструирован: достроен этаж, пристройка, изменилась площадь;
• квартиру или нежилое помещение разделили на несколько или, наоборот, объединили;
• после согласованной перепланировки или переустройства изменились площадь или конфигурация помещения;
• образовано машино-место.

Для дома на садовом или дачном участке порядок часто проще — через декларацию. Как это работает и до какого срока действует упрощённый порядок — в статье о дачной амнистии. Если перепланировку в квартире сделали без согласования, технический план не узаконит её сам по себе — сначала нужно пройти процедуру согласования; подробнее — в статье о неузаконенной перепланировке.

Техпаспорт БТИ: действует ли он сейчас

Практически это значит:

• Старый техпаспорт никто не «отменял». Если объект учитывался в БТИ, он считается ранее учтённым, и сведения о нём могут быть внесены в ЕГРН на основании имеющейся документации (часть 5 статьи 69).
• Но для изменений в реестре техпаспорт больше не подходит. Новый объект, реконструкция, раздел помещения — только через технический план.
• Архивы технической инвентаризации сохранились. Копии документов из них — поэтажный план, экспликацию — иногда запрашивают для сделок, чтобы сверить фактическую планировку. Как их получить в вашем регионе, уточняйте в организации, которая хранит архив БТИ.

Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН

Кадастровые паспорта выдавались до 1 января 2017 года. С этой даты кадастр и реестр прав объединены в единый реестр — ЕГРН, а вместо кадастрового паспорта выдаётся выписка. Если кто-то просит у вас «кадастровый паспорт», почти всегда имеется в виду выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта. Что в ней указано и на что смотреть — в статье как читать выписку из ЕГРН.

Что нужно для продажи и залога

Для продажи, дарения или залога недвижимости технический план сам по себе не нужен, если сведения в ЕГРН совпадают с реальностью. Нужен он тогда, когда объект не учтён или изменился: дом стоит, а в реестре его нет, площадь выросла после пристройки, квартиру разделили.

Мы как кредитный брокер сталкиваемся с этим постоянно. Кредитор и оценщик сверяют объект на месте с данными ЕГРН, а для квартир нередко и с поэтажным планом. Расхождение — недостроенная пристройка, объединённые помещения, неучтённый дом на участке — частая причина отказа или снижения суммы. Выгоднее привести документы в порядок до подачи заявки. Какие квартиры и дома принимают в залог и что проверяют — на страницах кредит под залог квартиры и кредит под залог дома.

Коротко

• Техпаспорт БТИ выдавали до 1 января 2013 года, кадастровый паспорт — до 1 января 2017 года. Сейчас для изменений в реестре используется технический план, а сведения из реестра дают выписки из ЕГРН.
• Технический план — электронный документ кадастрового инженера для постановки на учёт или изменения сведений об объекте (статья 24 закона № 218-ФЗ).
• Он нужен для нового дома или гаража, реконструкции, раздела и объединения помещений, образования машино-места.
• Старый учёт в БТИ признаётся юридически действительным, объект считается ранее учтённым (часть 4 статьи 69).
• Для сделки технический план не нужен, если данные ЕГРН совпадают с реальностью. Расхождения лучше устранить до продажи или залога.