Квартира в новостройке до регистрации права: уступка по ДДУ и эскроу
Пока дом строится, у дольщика нет квартиры — есть право требования к застройщику, а деньги лежат на счёте эскроу. Разбираем по закону о долевом строительстве и закону о страховании вкладов, как продать такое право, когда это можно сделать и что защищает деньги дольщика.
С момента подписания договора участия в долевом строительстве (ДДУ) и до регистрации права собственности на готовую квартиру может пройти несколько лет. Всё это время у дольщика не квартира, а имущественное право. Продать, подарить или заложить его можно, но по особым правилам.
Что есть у дольщика до регистрации права
- Зарегистрированный ДДУ — договор проходит государственную регистрацию в Росреестре, и только с этого момента он считается заключённым.
- Право требования к застройщику передать квартиру после ввода дома в эксплуатацию.
- Деньги на счёте эскроу, если дом строится по новым правилам проектного финансирования.
Квартиры как объекта недвижимости в ЕГРН ещё нет. Поэтому выписки на квартиру тоже нет — только сведения о зарегистрированном договоре.
Счёт эскроу: как он защищает деньги
Практический смысл: пока дом строится, деньги лежат в банке, а не у застройщика. Если застройщик не достроит дом, дольщик получит деньги обратно, а если откажет банк — сработает страхование вкладов.
Уступка прав по ДДУ
Из этого следуют правила сделки:
- Период уступки ограничен: от регистрации ДДУ до подписания передаточного акта. После акта уступать уже нечего — дальше продаётся квартира.
- Если цена не выплачена полностью, вместе с правами на нового дольщика переводится долг перед застройщиком.
- Договор уступки регистрируется в Росреестре, как и сам ДДУ.
- Если продавец — юридическое лицо, оплата по уступке производится после её регистрации (часть 3 статьи 11).
Покупателю стоит проверить: зарегистрирован ли ДДУ, оплачен ли он полностью и чем это подтверждено, нет ли в ЕГРН записи о залоге прав требования, не было ли уже уступок этого договора.
Чьё согласие нужно
- Застройщика — по общему правилу согласие должника на уступку не требуется (пункт 2 статьи 382 ГК РФ), но договор может предусматривать иное. Прочитайте в ДДУ раздел об уступке: часто там требуется письменное согласие или уведомление застройщика.
- Банка — если квартира покупалась в ипотеку, права требования по ДДУ находятся в залоге у банка. Распорядиться заложенным имуществом без согласия залогодержателя нельзя.
- Супруга — если права приобретены в браке, нужно нотариальное согласие на распоряжение общим имуществом.
Как устроена уступка прав в целом и что происходит с залогом при смене кредитора — в статье о цессии.
После передаточного акта
После подписания передаточного акта дольщик регистрирует право собственности на квартиру. С этого момента в ЕГРН есть объект с кадастровым номером, и дальше действуют обычные правила: продажа по договору купли-продажи, налог по сроку владения, залог квартиры.
Мы как кредитный брокер обращаем внимание: права требования по ДДУ и готовая квартира — разные объекты для кредитора. Если вы покупаете квартиру в новостройке, варианты финансирования — на странице ипотека. Как проверить документы по квартире после регистрации права — в статье о выписке из ЕГРН.
Коротко
- До регистрации права у дольщика не квартира, а право требования по зарегистрированному ДДУ.
- Деньги на эскроу защищены: застройщик получает их только после окончания строительства, а страховка — до 10 млн рублей отдельно от вкладов (статья 13.2 закона № 177-ФЗ).
- Уступить права можно после оплаты цены или с переводом долга, в период от регистрации ДДУ до передаточного акта (статья 11 закона № 214-ФЗ).
- Договор уступки регистрируется в Росреестре.
- Для уступки может понадобиться согласие застройщика (если так сказано в договоре), банка (если права в залоге) и супруга.
Частые вопросы
Можно уступить права требования по ДДУ. Это допускается после полной оплаты цены или одновременно с переводом долга, в период от регистрации договора до подписания передаточного акта (статья 11 закона № 214-ФЗ).
Да. Договор уступки прав по ДДУ, как и сам ДДУ, проходит государственную регистрацию в Росреестре.
По общему правилу нет (пункт 2 статьи 382 ГК РФ), но договор может требовать согласия или уведомления застройщика. Проверьте раздел об уступке в своём ДДУ.
Да, до 10 млн рублей, отдельно от других вкладов в том же банке, на период от размещения денег до представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию (статья 13.2 закона № 177-ФЗ).
Не позднее десяти рабочих дней после представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию или сведений о размещении этой информации в единой информационной системе жилищного строительства (часть 6 статьи 15.5 закона № 214-ФЗ).
Что почитать дальше
Банк продал долг: цессия
Как устроена уступка прав и что переходит к новому кредитору.
Нужны деньги, пока дом строится?
Расскажите, какая у вас недвижимость и на какой стадии стройка, — скажем, какие варианты финансирования возможны и на какую сумму рассчитывать. Разбор бесплатный, предоплаты нет.
Бесплатно разберём вашу ситуацию
Перезвоним в течение нескольких минут в рабочее время.
Условия уступки по вашему договору уточняйте в тексте ДДУ и у застройщика.
Под редакцией. Материал подготовлен специалистами ООО «Кредит Консалтинг» под редакцией генерального директора Андреевой Вероники Николаевны. Компания оказывает помощь в получении кредита с 2005 года. Актуальность информации. Информация на странице обновлена . Условия банков, кредитных кооперативов, МКК и частных инвесторов меняются; точные параметры подтверждаем при разборе вашей ситуации. Правовая информация. Материал носит информационный характер, не является юридической консультацией и не является публичной офертой (ст. 435, 437 ГК РФ). Приведённые нормы действуют в редакциях на дату публикации: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 11, 15.5), Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» (ст. 13.2), Гражданский кодекс РФ (ст. 382). Для оценки конкретной ситуации обращайтесь к профильному специалисту. ООО «Кредит Консалтинг» не является кредитной организацией и не выдаёт кредиты или займы; оказывает услуги финансового консультирования и подбора программ (ОКВЭД 66.19). ИНН 7723776013 · ОГРН 1107746891339.