Совместная и долевая собственность: в чём разница и как перейти от одной к другой
В выписке из ЕГРН написано «общая совместная» или «общая долевая, 1/2» — и от этой строчки зависит, кто и как может распорядиться квартирой. Разбираем по статьям 244–254 Гражданского кодекса и статье 38 Семейного кодекса, чем отличаются два вида общей собственности и как перевести совместную в долевую.
Если у объекта больше одного собственника, собственность на него — общая. Но общая бывает двух видов, и они устроены по-разному: в одном случае у каждого есть своя доля, в другом долей нет вовсе.
Два вида общей собственности
Отсюда главное правило: по умолчанию общая собственность долевая. Совместная возникает, только если её прямо предусматривает закон.
Совместная: кто и когда
Совместная собственность на недвижимость у граждан чаще всего возникает у супругов: имущество, нажитое в браке, по Семейному кодексу — их общая совместная собственность, если брачным договором не установлено иное. Ещё один пример — имущество крестьянского (фермерского) хозяйства. Встречается совместная собственность и у квартир, приватизированных в 1990-е годы на нескольких членов семьи.
Для супругов и недвижимости Семейный кодекс требует большего: на сделку с общей недвижимостью, требующую нотариального удостоверения или регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Подробнее — в статье о прописке и согласии супруга.
Долевая: у каждого своя доля
В долевой собственности у каждого участника есть доля в праве — 1/2, 1/3, 25/100 и так далее. Если доли не определены законом или соглашением, они считаются равными (пункт 1 статьи 245 ГК РФ).
Своей долей собственник распоряжается сам: может продать, подарить, завещать, заложить. Ограничение одно, но важное: при продаже постороннему у остальных сособственников есть преимущественное право покупки. Как это работает — в статье о продаже доли в квартире.
Главные различия на практике
- Доли. В долевой — определены и записаны в ЕГРН. В совместной — долей нет, пока их не определят.
- Распоряжение. В долевой каждый распоряжается своей долей. В совместной распоряжаются всем объектом сообща, по согласию всех.
- Продажа части. Продать «свою часть» из совместной собственности нельзя: сначала нужно определить доли.
- Наследование. Долю из долевой собственности наследуют как обычное имущество. При смерти участника совместной собственности сначала определяют его долю, и в наследство входит именно она.
- Взыскание. При недостаточности у должника другого имущества кредитор участника совместной собственности вправе требовать выдела доли должника, чтобы обратить на неё взыскание (пункт 1 статьи 255 ГК РФ).
Как перевести совместную в долевую
Способа два:
- Соглашение. Участники договариваются о размере долей и регистрируют изменения в Росреестре. Если доли не оговорены, при разделе совместного имущества и выделе доли они признаются равными (пункт 2 статьи 254 ГК РФ).
- Суд. Если договориться не удалось, доли определяет суд.
Для супругов разделить имущество можно и в браке, и после развода. Вариант — брачный договор, который меняет режим имущества на будущее и на уже нажитое; о нём — в статье о брачном договоре на квартиру.
Что это значит для продажи и залога
Вид собственности определяет, чьи подписи нужны. Продать или заложить квартиру в совместной собственности супругов можно только с нотариальным согласием второго супруга или вместе с ним. Долю в долевой собственности можно продать или заложить отдельно, но с учётом прав остальных собственников.
Мы как кредитный брокер видим, что с точки зрения кредитора самый понятный вариант — квартира целиком, где все собственники участвуют в сделке. Заложить отдельную долю тоже возможно, но круг кредиторов уже и условия строже. Какие варианты есть — на страницах кредит под залог квартиры и кредит под залог доли. Что происходит с заложенной квартирой при разводе — в статье о разводе и залоге.
Коротко
- Общая собственность бывает долевой (доли определены) и совместной (долей нет). По умолчанию она долевая (статья 244 ГК РФ).
- Совместная возникает только в случаях, предусмотренных законом, — чаще всего у супругов.
- Совместным имуществом распоряжаются по согласию всех; своей долей в долевой собственности — самостоятельно, с учётом преимущественного права остальных.
- Совместную собственность можно перевести в долевую соглашением или через суд; если доли не оговорены, они равны.
- Соглашение супругов о разделе общего имущества удостоверяется нотариально (пункт 2 статьи 38 СК РФ).
Частые вопросы
В долевой у каждого собственника есть определённая доля, и ею он распоряжается сам. В совместной долей нет, а распоряжаются всем имуществом по согласию всех участников (статьи 244 и 253 ГК РФ).
Посмотрите выписку из ЕГРН: в сведениях о праве будет указано «общая совместная собственность» или «общая долевая собственность» с размером доли.
По соглашению всех участников или через суд (пункт 5 статьи 244 ГК РФ). Если размер долей не оговорён, они признаются равными. Соглашение супругов о разделе общего имущества удостоверяет нотариус.
Нет, пока доли не определены. Сначала совместную собственность переводят в долевую, а потом продают долю с соблюдением преимущественного права остальных собственников.
Как правило, да: имущество, нажитое супругами в браке, — их общая совместная собственность независимо от того, на кого оно оформлено, если брачным договором не установлено иное.
Что почитать дальше
Продажа доли в квартире
Преимущественное право совладельцев, месяц на ответ и нотариус.
Брачный договор на квартиру
Как поменять режим имущества супругов и от чего он не защищает.
Кредит под залог квартиры
Условия, если собственников несколько и все готовы участвовать в сделке.
У квартиры несколько собственников?
Расскажите, как оформлена собственность и кто готов участвовать в сделке, — скажем, какие варианты залога возможны и на какую сумму рассчитывать. Разбор бесплатный, предоплаты нет.
Бесплатно разберём вашу ситуацию
Перезвоним в течение нескольких минут в рабочее время.
Порядок определения долей и форму соглашения в вашем случае уточняйте у нотариуса.
Под редакцией. Материал подготовлен специалистами ООО «Кредит Консалтинг» под редакцией генерального директора Андреевой Вероники Николаевны. Компания оказывает помощь в получении кредита с 2005 года. Актуальность информации. Информация на странице обновлена . Условия банков, кредитных кооперативов, МКК и частных инвесторов меняются; точные параметры подтверждаем при разборе вашей ситуации. Правовая информация. Материал носит информационный характер, не является юридической консультацией и не является публичной офертой (ст. 435, 437 ГК РФ). Приведённые нормы действуют в редакциях на дату публикации: Гражданский кодекс РФ (ст. 244, 245, 253, 254), Семейный кодекс РФ (ст. 38). Для оценки конкретной ситуации обращайтесь к профильному специалисту. ООО «Кредит Консалтинг» не является кредитной организацией и не выдаёт кредиты или займы; оказывает услуги финансового консультирования и подбора программ (ОКВЭД 66.19). ИНН 7723776013 · ОГРН 1107746891339.