Приватизация квартиры: кто имеет право, чьё согласие нужно и сколько это занимает

В Москве и области до сих пор много квартир, в которых семьи живут десятилетиями, но собственником по документам остаётся город. Пока всё спокойно, разницы почти не чувствуется. Она становится заметна в тот момент, когда квартиру нужно продать, подарить, оставить по завещанию или получить под неё деньги.

Разберём, как устроена приватизация и где на ней чаще всего спотыкаются.

Что такое приватизация и до какого срока она действует

Приватизация — это бесплатная передача гражданам в собственность жилья, которое они занимают в государственном или муниципальном жилищном фонде. Регулирует её Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Срок бесплатной приватизации несколько раз продлевали, и из-за этого до сих пор встречается мнение, что «скоро её закроют». Это устарело.

Торопиться из-за срока не нужно. Но и откладывать приватизацию, если квартира может понадобиться для сделки, не стоит: процедура занимает месяцы, а согласовать её со всеми жильцами бывает труднее, чем кажется.

Кто может приватизировать и сколько раз

Приватизировать можно только то жильё, которым гражданин пользуется на условиях социального найма. Статья 2 закона прямо называет граждан Российской Федерации, имеющих право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма. Квартиру можно получить в общую собственность всех участников или в собственность одного из них.

Право бесплатной приватизации одноразовое.

Отсюда практическое правило: взрослый, который уже участвовал в приватизации, второй раз стать участником не может. Ребёнок, получивший долю в детстве, после восемнадцати лет свою бесплатную приватизацию ещё не исчерпал.

Если человек после 1991 года переезжал, от него обычно требуют подтвердить, что в других местах жительства он право на приватизацию не использовал. Это одна из самых долгих частей подготовки документов.

Чьё согласие нужно

Приватизировать квартиру в одиночку, если в ней по договору социального найма живут другие, нельзя.

Как это работает на практике:

• Каждый совершеннолетний, у кого есть право пользования квартирой, либо участвует в приватизации, либо даёт согласие на неё без своего участия. Такой отказ обычно оформляют у нотариуса.
• Подростки от 14 до 18 лет дают согласие сами, с согласия родителей.
• Дети до 14 лет участвуют через родителей. Исключить ребёнка из числа участников без разрешения органа опеки нельзя. О том, как получить такое разрешение, — в нашей статье о разрешении органов опеки.

Кто отказался от участия в приватизации, сохраняет право бессрочно жить в квартире — даже после того, как её продадут. Для будущих сделок это самое важное последствие приватизации, и мы разобрали его отдельно: почему отказника нельзя выписать даже после продажи.

Какое жильё приватизировать нельзя

Статья 4 Закона № 1541-1 перечисляет жилые помещения, которые приватизации не подлежат: жильё в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. Для служебного жилья сделано исключение: решение о его приватизации вправе принять собственник жилищного фонда или уполномоченный им орган.

С общежитиями есть важная оговорка. Если здание общежития, которое раньше принадлежало государственному или муниципальному предприятию или учреждению, передано в ведение органов местного самоуправления, к жилым помещениям в нём применяются нормы о договоре социального найма (часть 1 статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). Значит, такое жильё приватизировать можно, хотя в быту его по-прежнему называют общежитием.

Про аварийные дома у нас есть отдельный разбор: как признают дом аварийным и что положено собственнику.

Как проходит приватизация

1. Сбор документов. Как правило, это паспорта всех участников и свидетельства о рождении детей, договор социального найма или ордер, документ о зарегистрированных в квартире, согласия или отказы тех, кто не участвует, и подтверждение, что участники не использовали право на приватизацию раньше. Точный перечень устанавливает орган, который принимает заявление.
2. Подача заявления. В орган, в ведении которого находится жилищный фонд, — как правило, в администрацию муниципалитета или уполномоченный ею орган. Во многих регионах заявление можно подать через МФЦ или портал госуслуг.
3. Решение. Закон даёт на него два месяца.
4. Договор передачи жилого помещения в собственность. Его подписывают все участники.
5. Регистрация права в Росреестре. Собственником человек становится с момента государственной регистрации права, а не с момента подписания договора.

Если в приватизации отказали, а основания отказа вызывают сомнения, отказ стоит получить письменно: именно его и обжалуют в суде.

Что меняется после приватизации

Главное — вы становитесь собственником и можете распоряжаться квартирой: продать, подарить, оставить по завещанию, сдать, заложить. Вместе с правами приходят и обязанности собственника: налог на имущество, взносы на капитальный ремонт, ответственность за состояние квартиры.

Приватизация влияет и на налог при продаже. Для квартиры, полученной в порядке приватизации, минимальный срок владения, после которого доход от продажи не облагается НДФЛ, составляет три года, а не пять. Подробный расчёт — в статье о налоге с продажи квартиры.

Если квартира приватизирована в общую долевую собственность, каждый участник получает свою долю. Это важно при будущих сделках: чтобы продать или заложить квартиру целиком, понадобится участие всех собственников, а если среди них есть дети — ещё и разрешение органа опеки.

Неприватизированная квартира и залог

К нам регулярно обращаются люди, которые живут в квартире всю жизнь и уверены, что это «их» квартира. А по документам собственник — город.

Наниматель по договору социального найма собственником не является, поэтому заложить неприватизированную квартиру не может. Сначала — приватизация и регистрация права, и только после этого квартира может стать предметом залога. Если деньги нужны в понятные сроки, приватизацию лучше начинать заранее: два месяца на решение плюс регистрация плюс время на сбор документов.

Требования к квартирам, которые принимают в залог, — на странице кредит под залог квартиры. Если приватизированная квартира — единственное жильё, полезно прочитать и страницу кредит под залог единственного жилья.

Коротко

• Бесплатная приватизация бессрочна: ограничение срока отменено Федеральным законом от 22.02.2017 № 14-ФЗ.
• Приватизировать можно только жильё, которым пользуются на условиях социального найма (статья 2 Закона № 1541-1).
• Право бесплатной приватизации даётся один раз; дети, ставшие собственниками при приватизации, сохраняют это право после совершеннолетия (статья 11).
• Нужно согласие всех совершеннолетних, имеющих право на приватизацию, и подростков от 14 до 18 лет. Отказавшийся сохраняет право пользования квартирой.
• Не приватизируются аварийное жильё, общежития, дома закрытых военных городков и служебное жильё; общежития, переданные муниципалитету, — исключение.
• Решение принимают за два месяца со дня подачи документов, отказ обжалуют в суде (статья 8). Собственником становятся с момента регистрации права.
• Заложить неприватизированную квартиру нельзя: право передачи вещи в залог принадлежит собственнику (пункт 2 статьи 335 ГК РФ), а наниматель собственником не является.