Задаток и аванс при покупке квартиры: в чём разница и что будет с деньгами
Перед сделкой продавец просит внести предоплату, чтобы «закрепить» квартиру. Назовёте её задатком или авансом — от этого зависит, вернут ли деньги, если сделка сорвётся. Разбираем по статьям 380 и 381 ГК РФ, чем задаток отличается от аванса, как их правильно оформить и зачем нужен предварительный договор.
Между «договорились» и сделкой у нотариуса или в МФЦ обычно проходит время: покупатель ждёт одобрения ипотеки или продаёт своё жильё, продавец собирает документы. Чтобы стороны не передумали, покупатель вносит часть денег заранее. Юридически это может быть задаток или аванс, и последствия у них разные.
Что такое задаток
У задатка три функции одновременно:
- платёжная — сумма засчитывается в цену квартиры;
- доказательственная — подтверждает, что договорённость есть;
- обеспечительная — сторона, сорвавшая сделку, теряет деньги.
Что такое аванс
Аванс — просто предоплата в счёт цены. Никакой обеспечительной функции у него нет: если сделка не состоялась, аванс нужно вернуть, кто бы ни был виноват. Удерживать его без оснований нельзя — это неосновательное обогащение, которое возвращается по статье 1102 ГК РФ.
Поэтому расписка «получил 200 000 рублей за квартиру» без слова «задаток» и без письменного соглашения о задатке, скорее всего, будет авансом.
Что будет с деньгами, если сделка сорвалась
Разберём варианты для задатка в 200 000 рублей:
- покупатель передумал — задаток остаётся у продавца, покупатель теряет 200 000;
- продавец передумал или продал другому — возвращает двойную сумму, 400 000;
- сделка невозможна без вины сторон (например, дом признали аварийным) или стороны договорились расторгнуть договорённость — задаток возвращается в одинарном размере.
С авансом всё проще: при любом срыве сделки он возвращается, но и никакой дополнительной защиты не даёт. Спор о том, кто виноват в срыве сделки, при задатке решает суд, и доказательства удобнее собирать заранее: переписку, уведомления, документы.
Предварительный договор
Задаток обеспечивает исполнение договора. Когда основной договор купли-продажи ещё не подписан, задатком можно обеспечить обязательство заключить его.
Практические выводы. В предварительном договоре должны быть данные, позволяющие определить квартиру (адрес, кадастровый номер, площадь), цена и срок основного договора. Если одна сторона уклоняется от заключения основного договора, другая вправе требовать в суде понуждения к его заключению (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Такое требование можно заявить в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства. Если срок прошёл и никто не предложил заключить договор, обязательства прекращаются — и суды в такой ситуации, как правило, признают, что задаток подлежит возврату.
Как оформить задаток безопасно
- Только письменно. Соглашение о задатке или предварительный договор с условием о задатке, где прямо написано «задаток» и указано, какое обязательство он обеспечивает.
- Точные данные квартиры — адрес, кадастровый номер, площадь, цена, срок сделки. Как найти кадастровый номер, мы разобрали в статье о кадастровом номере.
- Проверка продавца до передачи денег. Выписка из ЕГРН на дату задатка: собственник, обременения, аресты. Отдавать задаток человеку, который не является собственником, опасно.
- Расписка или безналичный перевод с назначением платежа, ссылкой на соглашение о задатке.
- Если собственников несколько — соглашение подписывают все, либо один действует по доверенности.
Как безопасно передать основную сумму за квартиру — аккредитивом, через ячейку или депозит нотариуса — в статье о расчётах по сделке.
Что выбрать покупателю и продавцу
Задаток выгоден стороне, которая больше рискует потерять время. Продавец, снявший квартиру с продажи, защищён от передумавшего покупателя. Покупатель, получивший одобрение ипотеки под конкретную квартиру, защищён от продавца, который нашёл цену выше. Аванс удобнее, когда у покупателя есть неопределённость, которую он не контролирует, — например, ещё не известно, одобрят ли финансирование. Тогда разумно либо вносить аванс, либо прямо прописать в соглашении, что отказ банка в кредите — основание вернуть задаток.
Если на покупку не хватает своих денег, до внесения задатка стоит понять, сколько и на каких условиях можно получить под залог уже имеющейся недвижимости, и какие расходы будут у самой сделки. Подробнее — на страницах кредит под залог квартиры и расходы по сделке.
Коротко
- Задаток — предоплата, которая ещё и обеспечивает сделку; аванс — просто предоплата (ст. 380 ГК РФ).
- Соглашение о задатке — только письменное; при сомнении сумма считается авансом.
- Сорвал сделку покупатель — задаток остаётся у продавца; сорвал продавец — возвращает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
- Аванс возвращается при любом срыве сделки; удерживать его — неосновательное обогащение.
- Задатком можно обеспечить предварительный договор; если срок в нём не указан, основной договор заключают в течение года (ст. 429 ГК РФ).
Частые вопросы
Задаток не только засчитывается в цену, но и обеспечивает сделку: виновная в срыве сторона теряет его или возвращает в двойном размере. Аванс — просто предоплата, которая возвращается при любом срыве сделки.
Задаток останется у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Кроме того, продавец может потребовать убытки сверх суммы задатка, если договором не предусмотрено иное.
Он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка и возместить убытки с зачётом задатка.
Закон требует письменную форму соглашения о задатке. Если задаток обеспечивает предварительный договор, этот договор заключается в форме основного; для сделок, где основной договор требует нотариальной формы, например при продаже доли, предварительный договор тоже удостоверяет нотариус.
Если это не прописано в соглашении, вопрос о вине решается по обстоятельствам и может дойти до суда. Надёжнее заранее указать в соглашении, что отказ банка — основание вернуть задаток.
Если нет письменного соглашения о задатке или оно составлено так, что возникают сомнения, сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ) и подлежит возврату при срыве сделки.
Что почитать дальше
Не хватает денег на покупку?
Расскажите, какая недвижимость у вас уже есть и какая сумма нужна, — скажем, какие варианты залога возможны и на какую сумму рассчитывать. Разбор бесплатный, предоплаты нет.
Бесплатно разберём вашу ситуацию
Перезвоним в течение нескольких минут в рабочее время.
Условия соглашения о задатке и предварительного договора лучше согласовать с нотариусом или юристом до передачи денег.
Под редакцией. Материал подготовлен специалистами ООО «Кредит Консалтинг» под редакцией генерального директора Андреевой Вероники Николаевны. Компания оказывает помощь в получении кредита с 2005 года. Актуальность информации. Информация на странице обновлена . Условия банков, кредитных кооперативов, МКК и частных инвесторов меняются; точные параметры подтверждаем при разборе вашей ситуации. Правовая информация. Материал носит информационный характер, не является юридической консультацией и не является публичной офертой (ст. 435, 437 ГК РФ). Приведённые нормы действуют в редакциях на дату публикации: Гражданский кодекс РФ (ст. 380, 381, 429, 445, 1102). Для оценки конкретной ситуации обращайтесь к профильному специалисту. ООО «Кредит Консалтинг» не является кредитной организацией и не выдаёт кредиты или займы; оказывает услуги финансового консультирования и подбора программ (ОКВЭД 66.19). ИНН 7723776013 · ОГРН 1107746891339.