Реестровая ошибка: как её найти и исправить
Граница участка в реестре проходит по соседскому сараю, площадь дома в ЕГРН не совпадает с техническим планом, координаты «уехали» на десятки метров. Это реестровая ошибка. Разбираем, чем она отличается от технической, как её исправляют через Росреестр и когда без суда не обойтись.
В ЕГРН хранятся сведения о границах, площади и характеристиках объектов. Они попадают туда из документов кадастровых инженеров и других источников. Если в исходном документе была ошибка, она переходит в реестр и дальше живёт в каждой выписке. Такую ошибку закон называет реестровой.
Что такое реестровая ошибка
Типичные примеры:
- координаты границ участка в реестре смещены относительно забора, иногда на соседний участок;
- граница участка пересекает дом, который на самом деле стоит внутри участка;
- площадь дома или квартиры в ЕГРН не совпадает с технической документацией;
- дом «стоит» на карте не на своём участке.
Особенно часто реестровые ошибки находят в границах участков, которые межевали давно, в менее точной системе координат. Как устроено межевание и почему границы важны — в статье о межевании участка.
Чем отличается техническая ошибка
Разница в источнике ошибки:
- техническая — документы верные, ошиблись при переносе в реестр; достаточно заявления, новые документы обычно не нужны;
- реестровая — ошибка в самом документе, на основании которого вносили сведения; нужен новый документ с правильными данными.
Как исправить реестровую ошибку
Обычный путь — через кадастрового инженера и Росреестр:
- кадастровый инженер выезжает на объект, проводит измерения и готовит новый межевой план (для участка) или технический план (для здания, помещения) с заключением, в котором обосновывает наличие ошибки;
- собственник подаёт в Росреестр через МФЦ или онлайн заявление о кадастровом учёте изменений с новым планом;
- регистратор проверяет документы и при отсутствии препятствий исправляет сведения в течение пяти рабочих дней.
Если исправление меняет границу, которая совпадает с границей соседа, её согласуют с соседом в порядке закона о кадастровой деятельности. Без согласования новая граница не пройдёт регистрацию.
Когда нужен суд
На практике суд нужен, когда:
- сосед отказывается согласовать границу;
- исправление уменьшает чужой участок или меняет чьи-то права;
- есть спор о том, где на самом деле проходит граница.
В суде обычно назначают землеустроительную экспертизу. Решение суда об исправлении ошибки становится основанием для внесения изменений в реестр.
Если ошибку нашёл Росреестр
Ошибку может выявить и сам орган регистрации или публично-правовая компания «Роскадастр». Этот порядок касается реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков и местоположения зданий и сооружений. Орган регистрации принимает решение о необходимости её устранения и не позднее следующего рабочего дня направляет его правообладателю (ч. 6 ст. 61 закона № 218-ФЗ).
Об исправлении любой ошибки Росреестр уведомляет правообладателей в течение трёх рабочих дней после внесения изменений (ч. 5 ст. 61). Если пришло решение о необходимости устранить ошибку, лучше сразу обратиться к кадастровому инженеру: иначе границы поправят без вашего участия.
Чем ошибка опасна для сделки и залога
Реестровая ошибка не лишает права собственности, но мешает любой регистрационной операции с объектом. Если границы участка пересекаются с соседними или дом «выходит» за участок, регистратор может приостановить учёт изменений, а покупатель или кредитор — отказаться от сделки. Для залога важно, чтобы сведения в ЕГРН совпадали с реальным объектом: по ним кредитор и оценщик определяют, что именно берут в залог.
Поэтому ошибку лучше исправить до продажи или залога. Какие требования предъявляют к участку и дому в залоге — на страницах кредит под залог участка и кредит под залог дома.
Коротко
- Реестровая ошибка — ошибка в межевом или техническом плане, перешедшая в ЕГРН; техническая ошибка — описка самого Росреестра.
- Реестровую ошибку исправляют за 5 рабочих дней по новым документам, техническую — за 3 рабочих дня (ст. 61 закона № 218-ФЗ).
- Если исправление затрагивает чужие права, оно возможно только по решению суда.
- Если ошибку в границах нашёл Росреестр, у собственника есть месяц (продление — не более чем на три месяца), иначе сведения исправят без его согласия.
- Ошибку лучше устранить до продажи или залога: она мешает регистрации сделок.
Частые вопросы
Это ошибка в документе кадастрового инженера или ином исходном документе, которая попала в ЕГРН. Например, координаты границы участка в реестре не совпадают с забором.
Техническую ошибку допускает сам Росреестр при внесении сведений, и она исправляется за 3 рабочих дня. Реестровая ошибка содержится в исходном документе, для её исправления нужен новый межевой или технический план; срок — 5 рабочих дней.
Заявление о кадастровом учёте изменений и новый межевой план (для участка) или технический план (для здания или помещения), подготовленный кадастровым инженером.
Когда исправление может нарушить права других правообладателей, например уменьшает соседний участок или сосед не согласует границу (ч. 4 ст. 61 закона № 218-ФЗ).
Да. Если после решения о необходимости устранить ошибку собственник за месяц не представил документы, сведения исправляют без его согласия. Срок можно продлить по заявлению, но не более чем на три месяца.
Право собственности ошибка не отменяет, но регистратор может приостановить сделку, а покупатель или кредитор — отказаться. Надёжнее исправить ошибку до сделки.
Что почитать дальше
Технический план и техпаспорт
Чем отличаются документы на здание и помещение.
Нужны деньги под залог участка или дома?
Расскажите, какой у вас объект и что с документами, — скажем, какие варианты залога возможны и на какую сумму рассчитывать. Разбор бесплатный, предоплаты нет.
Бесплатно разберём вашу ситуацию
Перезвоним в течение нескольких минут в рабочее время.
Порядок подачи заявления и требования к межевому и техническому плану уточняйте у кадастрового инженера и в Росреестре.
Под редакцией. Материал подготовлен специалистами ООО «Кредит Консалтинг» под редакцией генерального директора Андреевой Вероники Николаевны. Компания оказывает помощь в получении кредита с 2005 года. Актуальность информации. Информация на странице обновлена . Условия банков, кредитных кооперативов, МКК и частных инвесторов меняются; точные параметры подтверждаем при разборе вашей ситуации. Правовая информация. Материал носит информационный характер, не является юридической консультацией и не является публичной офертой (ст. 435, 437 ГК РФ). Приведённые нормы действуют в редакциях на дату публикации: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 61), Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Для оценки конкретной ситуации обращайтесь к профильному специалисту. ООО «Кредит Консалтинг» не является кредитной организацией и не выдаёт кредиты или займы; оказывает услуги финансового консультирования и подбора программ (ОКВЭД 66.19). ИНН 7723776013 · ОГРН 1107746891339.