Сервитут на земельный участок: что это и как его установить
Проезд к своему дому через соседский участок, газовая труба под чужой землёй, дорога общего пользования по краю вашего надела — всё это сервитуты. Разбираем простыми словами, чем частный сервитут отличается от публичного, как его устанавливают, сколько за него платят и что он значит для продажи и залога участка.
Бывает, что к своему участку нельзя подъехать иначе, как через чужой, или линию электропередачи можно протянуть только по соседской земле. Закон решает такие ситуации через сервитут — право ограниченного пользования чужим участком.
Что такое сервитут
Ключевые слова — «не могут быть обеспечены без сервитута». Если к участку есть другой проезд, пусть и менее удобный, суд вряд ли установит сервитут через соседа.
Сервитут не отнимает у собственника участок: обременение сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им (п. 2 ст. 274 ГК РФ). Сервитутом можно обременить и здание или сооружение, если пользоваться ими нужно вне связи с землёй (ст. 277 ГК РФ).
Частный сервитут: соглашение или суд
Порядок обычно такой:
- стороны договариваются о цели сервитута, его границах на участке, сроке и плате;
- кадастровый инженер при необходимости готовит документы о части участка, на которую распространяется сервитут;
- соглашение регистрируют в Росреестре — сервитут появляется в ЕГРН как обременение участка;
- если сосед отказывается, подают иск; суд, как правило, назначает экспертизу, чтобы выбрать наименее обременительный вариант.
Плата за сервитут
Сервитут не обязательно бесплатный.
Размер платы стороны определяют в соглашении, а при споре — суд, обычно по заключению оценщика. Учитывают, какую часть участка занимает сервитут, насколько он ограничивает собственника и на какой срок установлен.
Публичный сервитут
Публичный сервитут устанавливают, например, для прокладки сетей, прохода к общественным объектам или водоёмам. Согласия собственника на него не требуется. Плату за публичный сервитут Земельный кодекс тоже предусматривает, но порядок её определения и внесения отличается от частного сервитута.
Сервитут на государственную или муниципальную землю
Если нужен проезд или прокладка сетей через участок, который принадлежит государству или муниципалитету, соглашение заключают с уполномоченным органом по правилам главы V.3 ЗК РФ.
Как прекратить сервитут
Сервитут не вечен. По требованию собственника участка его можно прекратить, если отпали основания, по которым он был установлен (п. 1 ст. 276 ГК РФ) — например, к соседнему участку проложили новую дорогу. Если из-за сервитута участок вообще нельзя использовать по целевому назначению, собственник вправе требовать прекращения сервитута в суде (п. 2 ст. 276 ГК РФ).
Сервитут при продаже и залоге
Для покупателя это значит, что обременение перейдёт вместе с участком. Сервитут виден в выписке из ЕГРН — как её читать, мы разобрали в статье о выписке из ЕГРН. При залоге кредитор и оценщик учитывают сервитут: проход или проезд через участок может снизить его стоимость. А для участка, который пользуется сервитутом через соседа, наоборот, важно, чтобы сервитут был зарегистрирован: без него к участку формально нет доступа. Какие требования предъявляют к участку в залоге — на странице кредит под залог участка.
Коротко
- Сервитут — право ограниченного пользования чужим участком, если нужду нельзя обеспечить иначе (п. 1 ст. 274 ГК РФ).
- Частный сервитут устанавливают соглашением с соседом, а при отказе — через суд; он подлежит регистрации.
- Собственник обременённого участка вправе требовать соразмерную плату.
- Публичный сервитут устанавливает орган власти для общих нужд, без согласия собственника (ст. 23 ЗК РФ).
- Сервитут сохраняется при продаже участка и не может быть отдельно продан или заложен (ст. 275 ГК РФ).
Частые вопросы
Это право пользоваться чужим участком в ограниченных целях — например, проходить и проезжать через него или проложить по нему коммуникации, если иначе это сделать нельзя.
Подать иск в суд. Если соглашение не достигнуто, спор разрешает суд (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Сервитут устанавливают, когда нужды собственника соседней недвижимости нельзя обеспечить иначе; право на плату за него закреплено в п. 5 той же статьи.
Собственник обременённого участка вправе требовать соразмерную плату, если иное не предусмотрено законом. Размер определяют соглашением или суд.
Да, частный сервитут подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 17 ст. 23 ЗК РФ). Исключение — сервитуты на срок до трёх лет в отношении части государственного или муниципального участка по п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ.
Да. Сервитут сохраняется при переходе прав на обременённый участок к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК РФ).
Да, если отпали основания для его установления, или через суд, если из-за сервитута участок нельзя использовать по назначению (ст. 276 ГК РФ).
Что почитать дальше
Нужны деньги под залог участка?
Расскажите, какой у вас участок и есть ли на нём обременения, — скажем, какие варианты залога возможны и на какую сумму рассчитывать. Разбор бесплатный, предоплаты нет.
Бесплатно разберём вашу ситуацию
Перезвоним в течение нескольких минут в рабочее время.
Порядок установления публичного сервитута и сервитута на государственные земли уточняйте в уполномоченном органе по месту нахождения участка.
Под редакцией. Материал подготовлен специалистами ООО «Кредит Консалтинг» под редакцией генерального директора Андреевой Вероники Николаевны. Компания оказывает помощь в получении кредита с 2005 года. Актуальность информации. Информация на странице обновлена . Условия банков, кредитных кооперативов, МКК и частных инвесторов меняются; точные параметры подтверждаем при разборе вашей ситуации. Правовая информация. Материал носит информационный характер, не является юридической консультацией и не является публичной офертой (ст. 435, 437 ГК РФ). Приведённые нормы действуют в редакциях на дату публикации: Гражданский кодекс РФ (ст. 274–277), Земельный кодекс РФ (ст. 23, 39.25, 39.26), Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для оценки конкретной ситуации обращайтесь к профильному специалисту. ООО «Кредит Консалтинг» не является кредитной организацией и не выдаёт кредиты или займы; оказывает услуги финансового консультирования и подбора программ (ОКВЭД 66.19). ИНН 7723776013 · ОГРН 1107746891339.