Дарение, завещание или рента: как передать квартиру и что выбрать
Три способа передать квартиру другому человеку работают по-разному: одни сразу меняют собственника, другие — только после смерти, третьи связывают стороны обязательствами на годы. Разбираем по Гражданскому и Налоговому кодексам, когда переходит право, какая форма нужна, какой налог платить и что можно оспорить.
Главный вопрос при выборе: когда вы готовы перестать быть собственником? Сейчас — дарение. После смерти — завещание. Сейчас, но в обмен на содержание или выплаты до конца жизни — рента.
Дарение
- Право переходит сразу после регистрации в Росреестре. Даритель перестаёт быть собственником и не может передумать по своему желанию.
- Форма. С 13 января 2025 года дарение недвижимости между гражданами оформляет нотариус. Роль нотариуса и стоимость его услуг — в статье о нотариусе в сделке.
- Налог. Одаряемый не платит НДФЛ, если даритель — член семьи или близкий родственник: супруг, родитель, ребёнок, дедушка, бабушка, внук, брат или сестра (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ). В остальных случаях одаряемый платит налог с кадастровой стоимости.
- Отмена. Дарение можно отменить только в случаях, прямо названных в законе, например если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя (статья 578 ГК РФ).
- Преимущественное право совладельцев при дарении доли не действует, но «дарение» за деньги суд может признать притворной сделкой. Подробнее — в статье о продаже доли.
Завещание
- Право переходит только после смерти завещателя и принятия наследства. До этого собственник может продать, заложить или подарить квартиру, и завещание в этой части просто не исполнится.
- Завещание можно изменить или отменить в любой момент, не объясняя причин.
- Форма — нотариальная, за редкими исключениями.
- Налог. Доходы в порядке наследования НДФЛ не облагаются (пункт 18 статьи 217 НК РФ). Нотариус взимает госпошлину за свидетельство о праве на наследство.
Поэтому завещание не всегда гарантирует, что квартира целиком достанется выбранному человеку. Как устроено наследование и что происходит с долгами наследодателя — в статьях о наследстве и залоге и о долгах по наследству.
Рента и пожизненное содержание
По договору ренты собственник (получатель ренты) передаёт квартиру плательщику ренты, а тот обязуется выплачивать деньги или обеспечивать содержание. Самый распространённый вариант — пожизненное содержание с иждивением: плательщик обеспечивает жильё, питание, уход, а квартира переходит к нему сразу.
- Право переходит сразу, но квартира остаётся в залоге у получателя ренты.
- Форма — нотариальная, с государственной регистрацией.
- При существенном нарушении обязательств плательщиком получатель ренты может потребовать вернуть квартиру.
- Рента обременяет квартиру: при её продаже обязательства плательщика ренты переходят к покупателю.
Сравнение трёх способов
- Когда переходит право: дарение и рента — сразу после регистрации; завещание — после смерти.
- Можно ли передумать: по завещанию — в любой момент; по дарению — только в исключительных случаях по закону; по ренте — при существенном нарушении плательщиком.
- Налог для получателя: наследство — без НДФЛ; дарение от близкого родственника — без НДФЛ, от остальных — с НДФЛ; рента — возмездная сделка.
- Защита обязательной доли: завещание её не обходит; дарение и рента совершаются при жизни, и обязательная доля на подаренную или переданную квартиру не распространяется.
Что это значит для залога
Для залога важно, на каком основании квартира принадлежит собственнику. Квартира, полученная по наследству или в дар, — собственность без обременений, если в ЕГРН нет других записей; кредитор проверит основание и документы. Квартира, переданная по договору ренты, находится в залоге у получателя ренты, и новый кредитор окажется вторым в очереди. Если деньги нужны родственнику, а квартира принадлежит вам, передавать её не обязательно: есть вариант залога квартиры родственника — на странице залог квартиры родственника.
Коротко
- Дарение: собственник меняется сразу, между гражданами — только через нотариуса (пункт 3 статьи 574 ГК РФ), НДФЛ не платится при дарении от близкого родственника.
- Завещание: собственник меняется после смерти, завещание можно изменить в любой момент, наследство не облагается НДФЛ, но обязательную долю оно не обходит (статья 1149 ГК РФ).
- Рента: собственник меняется сразу, но квартира в залоге у получателя ренты (статья 587 ГК РФ), при нарушении договора её можно вернуть.
- Квартира под рентой уже в залоге у получателя ренты; квартира, полученная в дар или по наследству, такого обременения не имеет.
Частые вопросы
Зависит от того, когда вы готовы перестать быть собственником. При дарении право переходит сразу и передумать нельзя, кроме исключительных случаев. Завещание действует после смерти, и его можно изменить в любой момент, но оно не обходит обязательную долю наследников.
Да, если даритель и одаряемый — граждане. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению (пункт 3 статьи 574 ГК РФ).
Нет, если даритель — супруг, родитель, ребёнок, дедушка, бабушка, внук, брат или сестра одаряемого (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ). Остальные одаряемые платят НДФЛ.
Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, нетрудоспособные иждивенцы — не менее половины доли, которая причиталась бы им по закону (пункт 1 статьи 1149 ГК РФ).
Это затруднительно: получатель ренты имеет право залога на квартиру (пункт 1 статьи 587 ГК РФ), и новый кредитор окажется вторым в очереди.
Что почитать дальше
Наследство и залог
Что происходит с квартирой в залоге после смерти собственника.
Залог квартиры родственника
Как получить кредит под квартиру родственника без её передачи.
Квартира перешла к вам недавно, а нужны деньги?
Расскажите, как вы получили квартиру и когда, — скажем, какие варианты залога возможны и на какую сумму рассчитывать. Разбор бесплатный, предоплаты нет.
Бесплатно разберём вашу ситуацию
Перезвоним в течение нескольких минут в рабочее время.
Форму сделки и документы для вашего случая уточняйте у нотариуса.
Под редакцией. Материал подготовлен специалистами ООО «Кредит Консалтинг» под редакцией генерального директора Андреевой Вероники Николаевны. Компания оказывает помощь в получении кредита с 2005 года. Актуальность информации. Информация на странице обновлена . Условия банков, кредитных кооперативов, МКК и частных инвесторов меняются; точные параметры подтверждаем при разборе вашей ситуации. Правовая информация. Материал носит информационный характер, не является юридической консультацией и не является публичной офертой (ст. 435, 437 ГК РФ). Приведённые нормы действуют в редакциях на дату публикации: Гражданский кодекс РФ (ст. 574, 578, 587, 1149), Налоговый кодекс РФ (п. 18 и 18.1 ст. 217). Для оценки конкретной ситуации обращайтесь к профильному специалисту. ООО «Кредит Консалтинг» не является кредитной организацией и не выдаёт кредиты или займы; оказывает услуги финансового консультирования и подбора программ (ОКВЭД 66.19). ИНН 7723776013 · ОГРН 1107746891339.