Банкротство с ипотечной квартирой: как сохранить жильё по новым правилам

Разговор почти всегда начинается одинаково. Человек говорит: «У меня ипотека, квартира единственная, значит её не тронут». Это самое дорогое заблуждение в теме личного банкротства.

Не тронут — только если квартира не в залоге. Как только на ней ипотека, защита, которой все привыкли доверять, перестаёт работать. И это не толкование, это прямая оговорка в тексте закона.

Хорошая новость тоже есть. За последние два года правила в этой части менялись дважды, и оба раза — в пользу должника. Сначала появился механизм, позволяющий сохранить ипотечное жильё внутри банкротства. Потом — правило, по которому часть денег от продажи такого жилья возвращается самому гражданину. Ниже — что именно поменялось и как это устроено.

Почему единственное жильё в ипотеке не защищено

Исполнительский иммунитет единственного жилья записан в статье 446 Гражданского процессуального кодекса. Именно на неё ссылаются, когда говорят «единственную квартиру не заберут». Проблема в том, что в самом абзаце есть оговорка, и её обычно не дочитывают.

Вся конструкция держится на этих семи словах: «если оно является предметом ипотеки». Есть ипотека — иммунитета нет. Нет ипотеки — иммунитет работает.

Точно такая же оговорка стоит и в следующем абзаце — про землю.

Практический смысл: для дома с участком, купленного в ипотеку, снятие иммунитета распространяется и на строение, и на землю. Разделить их и «спрятать» участок не получится.

Отсюда и вся логика процедуры. В банкротстве финансовый управляющий формирует конкурсную массу и исключает из неё то, на что нельзя обратить взыскание по гражданскому процессуальному законодательству. Обычная единственная квартира из массы исключается. Ипотечная — нет, потому что закон прямо вывел её из-под защиты.

Сама по себе связка «единственное жильё плюс залог» — тема отдельная и довольно тонкая, мы разбирали её здесь: единственное жильё и залог.

Статья 213.10-1: отдельное соглашение с ипотечным кредитором

До осени 2024 года ситуация была тупиковая. Человек заходил в банкротство из-за потребительских кредитов и микрозаймов, а вместе с ними терял ипотечную квартиру, по которой, случалось, исправно платил. Логика была формальная: заложенное имущество идёт в реализацию, дальше разговаривать не о чем.

Потом в закон о банкротстве добавили отдельную статью.

Название стоит прочитать внимательно, потому что в пересказах его регулярно перевирают. Речь именно о мировом соглашении между гражданином и кредитором, чьи требования обеспечены ипотекой жилого помещения.

К каким делам применяется

Статья применяется к делам о банкротстве, производство по которым возбуждено после 8 сентября 2024 года. А к делам, возбуждённым раньше, — при условии, что к 8 сентября 2024 года жилое помещение ещё не было реализовано.

То есть отсечка не по дате кредитного договора и не по дате просрочки, а по дате возбуждения дела и по факту продажи квартиры.

Кто с кем договаривается

По пункту 1 статьи 213.10-1 гражданин и кредитор, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения, вправе заключить мировое соглашение. Это отдельное соглашение — только между должником и ипотечным залогодержателем. Не общее мировое соглашение со всеми кредиторами сразу, а именно двустороннее, по одному конкретному долгу.

Самое важное — в пункте 2, и это то место, из-за которого механизм вообще работает.

Разложим по пунктам, кто здесь что решает.

• Согласие ипотечного кредитора — обязательно. Он сторона соглашения. Без банка ничего не будет, и это ключевое ограничение всей конструкции.
• Согласие финансового управляющего — не требуется. Его возражение само по себе не основание для отказа в утверждении.
• Согласие остальных кредиторов — не требуется. Банки по потребительским кредитам, МФО, коллекторы заблокировать соглашение не могут.
• Третье лицо вправе войти в соглашение. Родственник, работодатель, друг — кто угодно, кто готов принять на себя обязанность платить.

Соглашение утверждается арбитражным судом (пункт 3). По пункту 5 в нём должны быть условия устранения допущенных нарушений — то есть просрочку надо как-то закрывать, а не просто продолжить платить с текущего месяца. По пункту 6 суд вправе утвердить соглашение при условии внесения денежных средств на счёт, но не более десяти процентов стоимости жилого помещения.

Что происходит после утверждения

Пункт 4 статьи 213.10-1 описывает пять последствий, и это, по сути, весь смысл нормы:

1. взыскание на жилое помещение не обращается, а само жильё и земельный участок не включаются в имущество, подлежащее реализации;
2. требования ипотечного кредитора и сама ипотека не прекращаются — залог остаётся;
3. требования удовлетворяются на первоначальных условиях, то есть график из кредитного договора сохраняется;
4. исполнение возможно третьим лицом и (или) за счёт доходов должника, защищённых от взыскания;
5. требования ипотечного кредитора исключаются из реестра требований кредиторов и в процедурах банкротства не удовлетворяются.

И отдельно — пункт 7: заключение такого соглашения не является основанием для прекращения дела о банкротстве. Процедура идёт дальше. Остальные долги рассматриваются в обычном порядке.

Пункт 9 добавляет обратную сторону: при отмене, расторжении или неисполнении соглашения требования кредитора восстанавливаются. Перестали платить — и защита отваливается.

Что это даёт и чего не даёт

Даёт вот что. Человек заходит в банкротство, списывает потребительские кредиты и займы, а ипотечную квартиру оставляет себе и продолжает по ней платить по прежнему графику. Раньше такой развилки не существовало в принципе.

Не даёт — ничего сверх этого. Разберём типичные ожидания, которые не оправдываются:

• Ипотека не списывается. Она сохраняется целиком, на первоначальных условиях. Механизм спасает жильё, а не долг по нему.
• Залог не снимается. Квартира остаётся в ипотеке со всеми ограничениями по распоряжению.
• Банк нельзя заставить. Кредитор — сторона соглашения. Если он не готов, суд его не подпишет за него.
• Платить всё равно придётся. Либо самому — из доходов, защищённых от взыскания, либо через третье лицо.

Из последнего пункта следует практический вывод: механизм реалистичен там, где есть источник платежа. Если платить нечем и помочь некому, соглашение превращается в отсрочку на несколько месяцев, после чего требования восстановятся.

Общая логика переговоров с банком до банкротства описана у нас отдельно: мировое соглашение с банком.

Новое с апреля 2026 года: статья 213.27-1

Любой текст про ипотеку в банкротстве, написанный в 2024 или 2025 году, на сегодняшний день неполон. Весной 2026 года в закон добавили ещё одну статью, и она меняет картину для тех, у кого квартиру всё-таки продают.

Раньше логика была простая и для должника безрадостная: квартиру продали, деньги разошлись по кредиторам и на расходы процедуры, человек остался без жилья и без денег. Теперь, если проданное жильё было единственным и находилось в ипотеке, часть выручки возвращается ему.

Порядок распределения по пункту 1 статьи 213.27-1:

Расчёты по остатку после выплаты залоговому кредитору идут через специальный банковский счёт финансового управляющего — то есть деньги не перемешиваются с остальной массой.

Обратите внимание на ограничитель в третьей строке. Доля должника — не просто «десять процентов», а десять процентов с потолком по сумме первоначального взноса. Логика понятна: закон возвращает человеку то, что он сам вложил в жильё, а не долю от роста цены недвижимости.

Как это оформляется и можно ли оспорить

По пункту 2 статьи 213.27-1 сведения об исключении средств из конкурсной массы размещаются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В течение десяти рабочих дней участники дела вправе обратиться в суд с требованием уменьшить размер исключаемой суммы.

Пункт 3 даёт суду право уменьшить размер при явном превышении стоимости жилья или при недобросовестности должника. То есть автоматической гарантии «мне точно вернут десять процентов» нет — это правило с встроенным предохранителем.

Справка на сайте Президента формулирует смысл поправок прямо: изменения внесены «в части защиты конституционного права гражданина-должника на жилище».

Если квартира всё-таки уходит с торгов, полезно понимать и саму механику продажи заложенного жилья — мы описывали её здесь: продажа заложенной квартиры.

Конкурсная масса: что забирают и что оставляют

Конкурсная масса — это тот пул имущества, за счёт которого рассчитываются с кредиторами.

Два слова здесь особенно важны: «и приобретённое после». Имущество, появившееся у человека уже в ходе процедуры, тоже попадает в массу. Это регулярно становится неприятным открытием — например, когда в процедуре человек получает наследство.

Пункт 3 той же статьи говорит, что финансовый управляющий исключает из конкурсной массы имущество, на которое не может быть обращено взыскание по гражданскому процессуальному законодательству. Это и есть отсылка к статье 446 ГПК — с той самой ипотечной оговоркой, о которой мы говорили в начале.

А вот пункт 2 — место, где ошибаются чаще всего.

Десять тысяч рублей, а не сто. Цифру «100 тысяч» тиражируют настолько массово, что она выглядит правдой, но в норме её нет.

Пороги: правда ли, что банкротство только от 500 тысяч

Нет, неправда. Пятьсот тысяч — это порог обязанности подать заявление, а не условие допуска к процедуре.

Два уточнения к этой формулировке. Первое: речь об обязанности — «обязан обратиться». Второе: срок — тридцать рабочих дней, а не календарных. Про рабочие дни тоже постоянно пишут неточно.

А право подать заявление сформулировано отдельно и никакого порога не содержит.

Ключевое здесь — не сумма, а признаки неплатёжеспособности или недостаточности имущества. Долг в триста тысяч при отсутствии дохода и имущества — это основание для права подать заявление. Долг в два миллиона при стабильной зарплате и ликвидной недвижимости — совсем другая история.

Последствия банкротства и что не списывается

Последствия признания гражданина банкротом перечислены в статье 213.30. Они не катастрофические, но и не нулевые, и о них лучше знать заранее.

Обратите внимание на формулировку пункта 1: это не запрет брать кредиты. Это обязанность сообщать о факте банкротства при их оформлении. Разница существенная, и мы к ней вернёмся в последнем разделе.

Когда от долгов не освобождают

Освобождение от обязательств — не автомат. Статья 213.28 содержит перечень ситуаций, когда его не будет.

По пункту 4 освобождение не применяется, если гражданин привлечён к уголовной или административной ответственности за неправомерные действия при банкротстве; не предоставил необходимые сведения или предоставил заведомо недостоверные сведения; либо если доказано, что при возникновении или исполнении обязательства он действовал незаконно, совершил мошенничество, злостно уклонялся от погашения задолженности.

На практике чаще всего спотыкаются на второй позиции — сведения. Скрытая машина, неупомянутый счёт, «забытая» сделка за год до подачи. Это не мелочь, а основание не списывать долги вообще.

Что сохраняет силу после банкротства

• требования по текущим платежам;
• о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью;
• о выплате заработной платы и выходного пособия;
• о возмещении морального вреда;
• о взыскании алиментов;
• о привлечении к субсидиарной ответственности;
• о возмещении убытков юридическому лицу;
• о возмещении вреда имуществу, причинённого умышленно или по грубой неосторожности.

Такие требования по пунктам 5 и 6 статьи 213.28 могут быть предъявлены после окончания производства по делу в непогашенной части.

Три мифа, которые кочуют из статьи в статью

Миф первый: «при банкротстве действует пропорция 80/15/5»

К банкротству гражданина эта пропорция не применяется. 80/15/5 — правило пункта 2 статьи 138 ФЗ-127, оно про конкурсного кредитора по кредитному договору в общем порядке. Для физического лица работают другие нормы: пункт 5 статьи 213.27 — восемьдесят процентов от реализации предмета залога залоговому кредитору, десять процентов на требования первой и второй очереди, остаток на судебные расходы и вознаграждение финансового управляющего. А с 3 апреля 2026 года для единственного ипотечного жилья действует специальная статья 213.27-1 с её распределением, разобранным выше.

Миф второй: «банкротство возможно только от 500 тысяч»

Разобрали выше. Пятьсот тысяч и тридцать рабочих дней — это пункт 1 статьи 213.4, обязанность. Право подать заявление по пункту 2 не привязано к сумме вообще.

Миф третий: «из конкурсной массы исключают имущество до 100 тысяч»

В пункте 2 статьи 213.25 стоит другая цифра — десять тысяч рублей. Это предел общей стоимости имущества, которое суд может исключить из массы по этому основанию. Отдельно от него работает пункт 3 — исключение имущества, на которое нельзя обратить взыскание по статье 446 ГПК, и там никаких денежных лимитов нет.

Залог после банкротства: из нашей практики

Мы не юридическая фирма и не ведём процедуры банкротства. Мы кредитный брокер: подбираем кредиторов — банки, кредитные кооперативы, МКК и частных инвесторов — под конкретную ситуацию и конкретный объект. Поэтому о банкротстве мы говорим ровно с одной стороны: что бывает с человеком после него, когда он снова приходит за деньгами.

Первое, что стоит понимать: залоговый кредит после завершённой процедуры возможен. Запрета в законе нет. Пункт 1 статьи 213.30 требует сообщать о факте банкротства при оформлении обязательств по кредитным договорам и договорам займа в течение пяти лет — это обязанность раскрыть информацию, а не поражение в правах.

Второе: условия будут другими. Банки в первые годы после процедуры, как правило, отказывают на скоринге. А вот кредитные кооперативы и частные инвесторы (если заём нужен на бизнес) смотрят в основном на объект: ликвидность, район, состояние, чистоту документов. Для них завершённое банкротство даже имеет плюс — у заёмщика нет старых долгов и нет исполнительных производств.

Третье, и это важно: скрывать банкротство бессмысленно и вредно. Информация о процедуре публична, она есть в ЕФРСБ и отражается в кредитной истории. Всплывает она обычно на этапе проверки, когда стороны уже потратили время, а иногда и деньги на оценку. Честно сказанное в начале «у меня было банкротство, процедура завершена тогда-то» экономит всем неделю.

Что мы советуем сделать до разговора о кредите: заказать кредитный отчёт и проверить, что в нём отражено корректно, а заодно убедиться, что по вам не осталось незакрытых исполнительных производств. Если остались — это отдельная развилка, и она разбирается здесь: кредит под залог при долгах у приставов.

Если долг небольшой, а имущества нет вовсе, возможен упрощённый путь — мы разбираем его в отдельном материале: внесудебное банкротство через МФЦ. Правда, при залоговой квартире этот путь закрыт, и почему — там объяснено.

Коротко

• Единственное жильё в ипотеке исполнительским иммунитетом не защищено: абзацы 2 и 3 части 1 статьи 446 ГПК прямо делают исключение для предмета ипотеки, включая земельный участок.
• Статья 213.10-1 ФЗ-127 (введена законом 298-ФЗ от 08.08.2024) позволяет заключить отдельное мировое соглашение с ипотечным кредитором и вывести жильё из реализации.
• Согласие ипотечного кредитора обязательно, согласие финансового управляющего и остальных кредиторов — нет; платить может третье лицо.
• Ипотека при этом не прекращается и исполняется на первоначальных условиях, а дело о банкротстве не прекращается.
• С 3 апреля 2026 года действует статья 213.27-1: при продаже единственного ипотечного жилья 80 % идёт залоговому кредитору, 10 % — кредиторам первой и второй очереди, 10 % (но не более первоначального взноса) возвращается должнику, далее остаток на ипотечный долг и финальный остаток снова должнику.
• Пропорция 80/15/5 к банкротству гражданина не применяется; порог 500 тысяч — это обязанность подать заявление, а не условие; предел исключения по пункту 2 статьи 213.25 — десять тысяч рублей, а не сто.
• После завершения процедуры залоговый кредит возможен, но условия другие, и о факте банкротства по закону нужно сообщать пять лет.