Запрет сделок без личного участия собственника: как его поставить и от чего он защищает

Это, пожалуй, самая полезная бесплатная защита недвижимости, которая есть у собственника. Ставится один раз, работает бессрочно, снимается по первому требованию самого владельца. И при этом про неё знает хорошо если каждый десятый.

Что это за запись

Смысл простой: вы заранее говорите государству, что любые регистрационные действия с вашим объектом возможны только при вашем личном присутствии. Дальше Росреестр просто не принимает к рассмотрению заявления, поданные кем-то другим.

И сразу важное уточнение, которое снимает главный страх: это не запрет на сделку. Вы сами в любой момент продаёте, дарите или закладываете свою квартиру — просто приходите и подаёте документы лично. Запись вам не мешает.

Кто может её поставить и как

Подать заявление вправе:

• сам собственник — то лицо, которое указано в ЕГРН;
• его законный представитель;
• представитель по нотариально удостоверенной доверенности.

Третье лицо поставить такую запись не может. Заботливый родственник, который хочет «защитить бабушкину квартиру», сделать этого не вправе — заявление должна подать сама бабушка.

Порядок действий:

1. Обратиться в МФЦ или Росреестр с паспортом и документами на объект.
2. Заполнить заявление по утверждённой форме — формы установлены приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310 (в действующей редакции), в произвольном виде заявление не подаётся.
3. Дождаться внесения записи: не более пяти рабочих дней со дня приёма заявления.
4. Убедиться, что запись появилась, — заказав выписку из ЕГРН.

Последний шаг не формальность. Пока записи нет в реестре, защиты нет, что бы ни было написано на вашем экземпляре заявления. Как вообще читается выписка и где в ней искать такие отметки — в отдельной статье.

Что она реально блокирует

Любое заявление о регистрации перехода, прекращения, ограничения права или обременения объекта, поданное не собственником лично (и не его законным представителем), возвращается без рассмотрения.

Практически это закрывает:

• продажу по доверенности;
• дарение по доверенности;
• оформление залога по доверенности;
• любую схему, где документы в Росреестр подаёт кто-то вместо вас.

Главный эффект — по доверенностям

Вот деталь, которая делает эту запись по-настоящему сильной и о которой почти нигде не пишут.

То есть даже нотариально удостоверенная сделка, подписанная по доверенности, не уйдёт в Росреестр — нотариус обязан её не подавать. Это и есть практический эффект записи: она перекрывает канал доверенностей полностью, включая нотариальный.

Почему это важно: доверенность — один из самых уязвимых инструментов в сделках с недвижимостью. Про то, когда её примут, когда нет и какие риски она несёт, мы писали здесь.

Чего она не останавливает

Честный список, потому что иллюзии тут вредны.

Согласно статье 36 ФЗ-218, запись не препятствует регистрации, если основанием является:

• вступившее в законную силу решение суда;
• требование судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства;
• иные случаи, прямо установленные федеральными законами.

Из этого следует главное: от долгов запись не спасает. Если на вас есть решение суда и возбуждено исполнительное производство, запись о личном участии ничего не изменит. Идея «поставлю запрет, и приставы ничего не сделают» не работает — норма написана ровно наоборот.

Не защищает она и от оспаривания уже совершённой сделки — это другая история, разобранная в статье про оспаривание сделок с квартирой.

Как её снять

Три способа, и все они предусмотрены статьёй 36 ФЗ-218. Запись погашается на основании:

• решения государственного регистратора прав — в том числе когда собственник сам лично участвует в сделке, а также при регистрации права наследника;
• заявления собственника об отзыве ранее поданного заявления;
• вступившего в законную силу судебного акта.

То есть распространённое «поставил — и теперь только через суд снимать» неверно: достаточно собственного заявления об отзыве. А если вы сами пришли и подали документы на сделку, регистратор погашает запись в рамках этой же регистрации.

Три записи, которые путают

В ЕГРН есть три разные отметки, и разговоры о них регулярно сливаются в кашу. Разведём раз и навсегда.

Разбор второй записи — в статье про электронную регистрацию, третьей — в статье про запрет на регистрационные действия от пристава.

Запрет и залоговая сделка

Теперь то, ради чего мы вообще пишем на эту тему.

Запись не мешает получить кредит под залог квартиры — при условии, что вы лично участвуете в сделке. Пришли, подписали, подали документы в Росреестр — регистратор погасит запись в рамках этой регистрации, ипотека зарегистрируется. Никаких предварительных действий не требуется.

Но предупредить нужно заранее. Если сделка планировалась по доверенности или через электронный канал с подачей документов третьим лицом, наличие записи всё ломает в последний момент. Мы просим клиентов сразу говорить, стоит ли у них такая отметка, — это экономит день-два и нервы всем.

Для кредитора это скорее плюс. Объект, защищённый от манипуляций с доверенностями, — более надёжный залог. Никакой настороженности такая запись не вызывает.

И наш прямой совет, без коммерческого интереса: поставьте эту запись, даже если ничего не планируете. Особенно если недвижимость пустует, сдаётся, принадлежит пожилому родственнику или у вас была утечка персональных данных. Это одно заявление и пять рабочих дней. А снять её потом — тоже одно заявление.

Условия по залоговым сделкам — кредит под залог недвижимости. Как проверить, с кем вы вообще имеете дело, — проверка кредитора по реестрам Банка России.

Коротко

• Запись по статье 36 ФЗ-218 делает невозможной регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения без личного участия собственника.
• Подать заявление может только собственник, его законный представитель или представитель по нотариальной доверенности; запись вносится в срок не более пяти рабочих дней.
• Главный эффект — по доверенностям: при наличии отметки нотариус не подаёт документы по сделке, подписанной представителем (статья 55 Основ о нотариате).
• Запись не останавливает регистрацию по решению суда и по требованию судебного пристава — от долгов она не защищает.
• Снимается решением регистратора, заявлением собственника об отзыве или судебным актом; суд для этого не обязателен.
• Не путайте её с записью по статье 36.2 (электронные сделки) и с запрещением регистрации от пристава — это три разные отметки.
• Получению кредита под залог она не мешает, если собственник участвует в сделке лично.